房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)：房地產(chǎn)抵押分析（二）

　　四、《意見(jiàn)》抵押價(jià)值定義中的矛盾分析《意見(jiàn)》將房地產(chǎn)的抵押價(jià)值定義為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，那么這個(gè)市場(chǎng)價(jià)值就應(yīng)該符合本文在第二部分中論述的四個(gè)條件。也就是說(shuō)房地產(chǎn)抵押價(jià)值對(duì)應(yīng)的抵押房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)為設(shè)定本次抵押之時(shí)房地產(chǎn)本身已經(jīng)具備的權(quán)利狀態(tài)。如果抵押房地產(chǎn)在設(shè)定本次抵押時(shí)已經(jīng)存在發(fā)包人拖欠承包人建筑工程價(jià)款的事實(shí)，那么該抵押房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)就是已經(jīng)具有發(fā)包人拖欠承包人建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)，是不具有完整權(quán)利的房地產(chǎn)。同樣，如果抵押房地產(chǎn)在設(shè)定本次抵押時(shí)已經(jīng)存有抵押擔(dān)保債權(quán)，那么該抵押房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)就是已經(jīng)具有已抵押擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)，也是不具有完整權(quán)利的房地產(chǎn)。已經(jīng)具有上述發(fā)包人拖欠承包人建筑工程價(jià)款和已抵押擔(dān)保債權(quán)兩種優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是如何評(píng)估？這要從交易價(jià)格形成過(guò)程來(lái)分析。

　　不考慮拍賣(mài)等強(qiáng)制處分因素的影響，如果存在發(fā)包方拖欠承包方工程價(jià)款，在建工程在市場(chǎng)交易中要達(dá)成交易行為，或者是買(mǎi)方以不包含拖欠工程價(jià)款的較低價(jià)格購(gòu)買(mǎi)但要承擔(dān)支付拖欠工程價(jià)款的義務(wù)，或者是以包含拖欠工程價(jià)款的較高價(jià)格購(gòu)買(mǎi)而由賣(mài)方支付拖欠工程價(jià)款，總之，拖欠的工程價(jià)款要在交易額中有所體現(xiàn)。對(duì)于在建工程抵押貸款，如果發(fā)生借款人拖欠貸款的行為，實(shí)際上相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)該在建工程，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)還要負(fù)擔(dān)借款人拖欠的工程價(jià)款。因此，在確定在建工程抵押價(jià)值時(shí)自然要將發(fā)包方拖欠承包人工程價(jià)款從假定不拖欠工程價(jià)款的在建工程的市場(chǎng)價(jià)值中扣除。

　　如果擬抵押房地產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定抵押，該抵押房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)中交易，賣(mài)方首先要還清以該房地產(chǎn)抵押所形成的債務(wù)。而在抵押貸款市場(chǎng)中，如果金融機(jī)構(gòu)判斷該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于已抵押擔(dān)保債權(quán)，還可以就超過(guò)部分再次設(shè)定抵押[①].由于法律規(guī)定，抵押權(quán)在實(shí)現(xiàn)時(shí)受抵押登記時(shí)間先后具有不同的受償順序，從保證抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的角度考慮，后設(shè)立的抵押權(quán)自然要將已經(jīng)設(shè)定的抵押權(quán)數(shù)額從抵押價(jià)值中扣除。因此，在不考慮其他優(yōu)先受償權(quán)存在的情況下，可以認(rèn)為存在已抵押擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值等于假設(shè)不存在已抵押擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值減去已抵押擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)價(jià)值。

　　從上面的分析，如果將法定優(yōu)先受償權(quán)界定在發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額兩項(xiàng)，則抵押價(jià)值可以認(rèn)為符合市場(chǎng)價(jià)值的條件，也只有將這兩項(xiàng)法定優(yōu)先受償權(quán)扣除后的結(jié)果才是抵押房地產(chǎn)在本次設(shè)定抵押權(quán)時(shí)具有的權(quán)利狀況的市場(chǎng)價(jià)值。但是在對(duì)法定優(yōu)先受償權(quán)的定義進(jìn)行深入分析，明確了其他法定優(yōu)先受償款的范圍包括處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅費(fèi)兩項(xiàng)后，按照《意見(jiàn)》的定義，我們需要將這上述兩項(xiàng)其他法定優(yōu)先受償款從假設(shè)無(wú)法定優(yōu)先受償權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值中扣除后才能得到抵押價(jià)值評(píng)估額，而在此以前我們所評(píng)估的抵押價(jià)值是不需要將上述兩項(xiàng)其他法定優(yōu)先受償款從假設(shè)無(wú)法定優(yōu)先受償權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值中扣除的?！兑庖?jiàn)》定義的抵押價(jià)值還符合市場(chǎng)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)嗎？回答這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵在于弄清楚其他法定優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)。

　　處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)是指抵押權(quán)人依照法律規(guī)定處置抵押房地產(chǎn)，應(yīng)該由債務(wù)人或抵押人支付的相關(guān)交易稅金及費(fèi)用。我們知道，房地產(chǎn)交易過(guò)程中，按照國(guó)家以及地方相關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方都要相應(yīng)的承擔(dān)一定的稅費(fèi)。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)的所有權(quán)人也就是債務(wù)人或抵押人應(yīng)該承擔(dān)應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。但是我們知道，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，要讓房地產(chǎn)的所有權(quán)人負(fù)擔(dān)應(yīng)由其負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)在多數(shù)情況是不可能同，這部分費(fèi)用要從房地產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格中支出，從而使得可用于償還借款的金額減少，將該項(xiàng)費(fèi)用從假設(shè)無(wú)法定優(yōu)先受償權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值中扣除實(shí)際上是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值在抵押估價(jià)中的一項(xiàng)交易情況修正，但還沒(méi)有改變市場(chǎng)價(jià)值形成所應(yīng)具有的市場(chǎng)條件基礎(chǔ)。

　　處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用是由于實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而在處置房地產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的服務(wù)性費(fèi)用支出。抵押權(quán)絕大多數(shù)不是在和平條件下實(shí)現(xiàn)的，所謂和平條件是指在債務(wù)人無(wú)力履行借款合同時(shí)，由債務(wù)人或抵押人自覺(jué)的將抵押物變現(xiàn)用來(lái)償還借款。在和平條件下，處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用主要是房地產(chǎn)銷(xiāo)售推廣費(fèi)用。這種條件下處分抵押房地產(chǎn)仍然可以認(rèn)為符合市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)條件基礎(chǔ)。而在非和平條件下處分抵押房地產(chǎn)是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的主流方式。其費(fèi)用構(gòu)成在前面已經(jīng)分析過(guò)。這種條件下處分抵押房地產(chǎn)已經(jīng)完全脫離了市場(chǎng)價(jià)值所要求的市場(chǎng)條件的基礎(chǔ)。將假設(shè)無(wú)優(yōu)先受償權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值扣除在非和平條件下處分抵押房地產(chǎn)的優(yōu)先受償款，所得的結(jié)果還認(rèn)為是市場(chǎng)價(jià)值，我認(rèn)為過(guò)于牽強(qiáng)，這就形成了《意見(jiàn)》對(duì)抵押價(jià)值定義中自身矛盾，即首先肯定抵押價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)值，但根據(jù)定義計(jì)算所得的結(jié)果已經(jīng)失去了市場(chǎng)價(jià)值所應(yīng)具有的市場(chǎng)條件。

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