09年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（八十四）

　　物權(quán)法解釋：第八十四條[處理相鄰關(guān)系的原則]

　　第八十四條　不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

　　[解釋]本條是關(guān)于處理相鄰關(guān)系原則的規(guī)定。

　　本條首先要回答的是“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人”的范圍。這里有以下幾個問題：

　　第一，相鄰的不動產(chǎn)不僅指土地，也包括附著于土地的建筑物。相鄰?fù)恋貦?quán)利人之間的相鄰關(guān)系的內(nèi)容是非常豐富的，例如通行、引水、排水，以及臨時占用鄰人土地修建建筑物等。但相鄰的建筑物權(quán)利人之間的相鄰關(guān)系也是同樣內(nèi)容豐富的，無論是在農(nóng)村還是在城市，建筑物之間的通風(fēng)、采光等相鄰關(guān)系直接關(guān)系到人們的生活。特別是隨著城市化的進(jìn)一步發(fā)展，建筑物區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系迫切需要法律做出調(diào)整。

　　第二，不動產(chǎn)的相鄰關(guān)系一般指相互毗鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人之間的關(guān)系，但也并不盡然。例如河流上游的權(quán)利人排水需要流經(jīng)下游的土地，當(dāng)事人之間盡管土地并不相互毗鄰，但行使權(quán)利是相互鄰接的。

　　第三，相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人，不僅包括不動產(chǎn)的所有人，而且包括不動產(chǎn)的用益物權(quán)人和占有人。

　　法律設(shè)立不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的目的是盡可能確保相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人之間的和睦關(guān)系，解決相鄰的兩個或者多個不動產(chǎn)所有人或使用人因行使權(quán)利而發(fā)生的沖突，維護(hù)不動產(chǎn)相鄰各方利益的平衡。在現(xiàn)代社會，世界各國的立法取向更加注重不動產(chǎn)所有權(quán)的“社會性義務(wù)”，給不動產(chǎn)所有權(quán)提出了更多的限制性要求。人們逐漸認(rèn)識到對不動產(chǎn)所有權(quán)的行使不能是絕對的，為避免所有權(quán)人絕對行使權(quán)利而妨礙社會的進(jìn)步和公共利益的需要，有必要對所有權(quán)的行使，特別是不動產(chǎn)物權(quán)的行使加以必要的限制。基于相鄰關(guān)系的規(guī)定，如果我是一個不動產(chǎn)權(quán)利人，這種限制來自兩個方面：一是，我不能在我的一畝三分地內(nèi)胡作非為，從而影響鄰人對其不動產(chǎn)的正常使用及安寧。很多國家、地區(qū)對此均有規(guī)定，例如，瑞士民法典第六百八十四條第一項(xiàng)規(guī)定：“任何人在行使其所有權(quán)時，特別是在其土地上經(jīng)營工業(yè)時，對鄰人的所有權(quán)有不造成過度侵害的注意義務(wù)。”我國臺灣地區(qū)“民法”第七百七十四條規(guī)定：“土地所有人經(jīng)營工業(yè)及行使其他權(quán)利，應(yīng)注意防免鄰地之損害。”二是，我對我的一畝三分地行使所有權(quán)時，要為鄰人對其不動產(chǎn)的使用提供一定的便利，即容忍鄰人在合理范圍內(nèi)使用自己的不動產(chǎn)。鄰人對我的一畝三分地的使用前提是：鄰人如果不使用我的土地，就不能對其土地進(jìn)行正常的經(jīng)營和管理。例如，鄰人的土地屬于“袋地”，非通行于我的土地就不能到達(dá)其地。此種情況下，按照相鄰關(guān)系的規(guī)定，我必須為鄰人通行于我的土地，或者從我的土地上引水、排水提供必要的便利。

　　我國早在1986年通過的民法通則就規(guī)定了處理不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的原則。民法通則第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”雖然民法通則對相鄰關(guān)系的規(guī)定僅此一條，但卻揭示了相鄰關(guān)系的本質(zhì)特征。首先，相鄰關(guān)系是法定的，一是體現(xiàn)在不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人的避免妨害之注意義務(wù)；二是體現(xiàn)在不動產(chǎn)權(quán)利人在非使用鄰地就不能對自己的不動產(chǎn)進(jìn)行正常使用時，有權(quán)在對鄰地?fù)p害最小的范圍內(nèi)使用鄰地，鄰地權(quán)利人不能阻攔。這就是“團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的原則要求。

　　處理相鄰關(guān)系的原則，不僅是人們在生產(chǎn)、生活中處理相鄰關(guān)系應(yīng)遵從的原則，也是法官審理相鄰關(guān)系糾紛案件應(yīng)遵從的原則。特別是在法律對相鄰關(guān)系的某些類型缺乏明確規(guī)定的情況下，需要法官以處理相鄰關(guān)系的一般原則評判是非。例如我國物權(quán)法對樹木根枝越界的相鄰關(guān)系問題沒有做出規(guī)定。在我國農(nóng)村此類糾紛還是常見的。例如甲家樹木的枝蔓越界到乙家，乙家認(rèn)為該越界枝蔓影響了其家采光，從而起訴到法院，要求甲家砍斷越界的枝蔓。法官在審理此案時，首先要看當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣對此類糾紛如何處理。如果當(dāng)?shù)匾矝]有相應(yīng)的習(xí)慣，法官要依我國法律規(guī)定的處理相鄰關(guān)系的一般原則審理此案。法官要查證越界枝蔓是否對乙家的生活造成了嚴(yán)重影響，也要查明砍斷越界枝蔓對甲家的生產(chǎn)會產(chǎn)生多少影響，因?yàn)樵摌淇赡苁墙?jīng)濟(jì)價值較高的果樹。如果法官認(rèn)定越界枝蔓嚴(yán)重妨害了乙家的采光，同時砍斷越界枝蔓對甲家的生產(chǎn)損失不大，則判決甲家砍斷越界枝蔓；反之，如果法官認(rèn)定越界枝蔓對乙家的生活影響不大，但砍斷越界枝蔓可能對甲家的生產(chǎn)造成較大損失，可以判決保留越界枝蔓，而由甲家給乙家一定補(bǔ)償?？傊袥Q要體現(xiàn)公平合理的原則，保持鄰里團(tuán)結(jié)友愛的和睦關(guān)系。

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試報(bào)名時間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)課程開通