龍頭房企主導“降價潮”，中小型房企轉(zhuǎn)型迫在眉睫

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 　　進入五月以來，房產(chǎn)行業(yè)一直處于低迷狀態(tài)，隨著降價潮在全國蔓延，大型房企舉起降價大旗，上市房企業(yè)績出現(xiàn)進一步分化。
　　
　　根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月9日，已經(jīng)發(fā)布銷售數(shù)據(jù)的全國19個上市房企5月份合約銷售額為738億元，環(huán)比微漲2.5%。
　　
　　在這其中，由于萬科、保利等龍頭企業(yè)加大降價促銷的力度，銷售額出現(xiàn)企穩(wěn)回升的勢頭，但以合生創(chuàng)展為代表的中小型房企由于價格調(diào)整策略緩慢，導致銷售額持續(xù)下滑，完成全年目標幾無可能。
　　
　　輝立證券分析師陳耕表示，隨著降價潮在全國樓市蔓延，下半年房地產(chǎn)市場并不樂觀。
　　
　　陳耕表示預計在6月后會出現(xiàn)大量中小型上市房企下調(diào)銷售目標的情況，在“強者恒強”的格局下，這些企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型也迫在眉睫。
　　
　　龍頭房企主導“降價潮”
　　
　　作為房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)旺季，5月份通常才會迎來真正意義上的第一個成交高峰，但在市場需求不振、面臨深度調(diào)整的情況下，今年的“紅五月”并未出現(xiàn)。
　　
　　根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國24個典型城市5月份新建商品住宅共成交1343萬平方米，環(huán)比減少9%，同比減少24%。
　　
　　全國24個典型城市，前5月共成交7038萬平方米，同比減少1623萬平方米，降幅達19%，5月整體市場依舊沒有明顯起色。
　　
　　即便進入6月份，市場成交依然低迷。
　　
　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月8日，全國54個重點城市合計住宅簽約套數(shù)為39162套，同比5月初同期的47630套下調(diào)比例達到了17.8%，其中除一線城市相對平穩(wěn)外，其他城市下調(diào)幅度均超過一成。
　　
　　但記者發(fā)現(xiàn)，大型房企5月份銷售額出現(xiàn)集體回升的勢頭。與去年同期相比，今年5月份萬科合約金額同比上漲3%，增幅與上月持平，綠地集團同比增幅高達37%，較4月擴大17個百分點，保利地產(chǎn)[微博]同比增幅也由負轉(zhuǎn)正，金額同比從4月的下降12%變?yōu)樯蠞q10%。從環(huán)比觀察，保利、綠地、萬科5月銷售額環(huán)比漲幅分別高達47%、25%、14%，銷售回暖的跡象相當明顯。
　　
　　克而瑞研究中心經(jīng)理陳開朝認為，5月重點房企業(yè)績回升企穩(wěn)，部分是因為地方救市力度加大，特別是首套銀行信貸有所放松，但更重要的是這些房企隨行就市加大了促銷力度，尤其是龍頭房企的降價意愿相當明顯。
　　
　　以萬科為例，繼北京住總?cè)f科橙于3月率先降價后，其位于廣州的萬科歐泊、萬科金色家園均出現(xiàn)15%～30%的價格降幅并取得熱銷。綠地集團5月147億元業(yè)績中，上海綠地中心二期銷售貢獻了近30%，該項目5月成交單價僅為5.8萬元/平方米，周邊的住宅項目均在7萬/平方米以上。
　　
　　中小型房企轉(zhuǎn)型迫在眉睫
　　
　　與大型房企相比，記者發(fā)現(xiàn)多數(shù)中小型房企銷售業(yè)績持續(xù)下滑，這其中，首創(chuàng)置業(yè)今年前5月累計簽約金額約51.3億元，按照全年280億元的銷售目標計算，完成度僅為18%;花樣年今年前5月累計銷售額為13.57億元，按照全年150億元的銷售目標計算，完成度僅為10%;合生創(chuàng)展今年前4月的銷售金額僅為12.21億元，同比跌幅高達65.2%。
　　
　　“有很多中小型房企年初對于市場過度樂觀，制定了較高的銷售目標，隨著市場壓力在下半年繼續(xù)顯現(xiàn)，我預計在6月份之后會有越來越多的房企下調(diào)年度銷售目標”，陳耕告訴記者。
　　
　　根據(jù)德意志銀行近日發(fā)布的報告顯示，花樣年、合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、中國海外宏洋、寶龍地產(chǎn)、中國奧園、建業(yè)地產(chǎn)及遠洋地產(chǎn)等地產(chǎn)商今年前四月銷售額僅達成其年度銷售目標的不到20%，預計上述房企或無法達成今年銷售目標。
　　
　　陳耕認為，大型房企由于盤子夠大，定價策略靈活，加上融資渠道順暢，它們可以通過積極的定價策略犧牲利潤以搶占市場份額，但中小型房企承受較高的融資成本，價格調(diào)整空間有限，在大型房企的降價攻勢下，未來將逐漸從市場邊緣化。
　　
　　更致命的是，緊縮的信貸環(huán)境對于中小房企而言是“鋤弱扶強”的幫兇。綠城中國董事長宋衛(wèi)平此前曾透露，目前商業(yè)銀行只向行業(yè)TOP30的房企發(fā)放開發(fā)貸款，大量中小房企只能借助信托、民間高利貸等高息融資渠道，生存狀況惡劣。
　　
　　陳耕認為，隨著房地產(chǎn)市場進入分化時代，“強者恒強”的格局愈發(fā)明顯，像萬科、恒大等大型房企可以通過提高市場占有率保持業(yè)績增長，中小型房企未來要么退出市場，要么必須走上轉(zhuǎn)型之路，像花樣年通過分拆“彩生活”上市加快向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、合生珠江系向金融轉(zhuǎn)型以及朗詩地產(chǎn)向綠色科技地產(chǎn)轉(zhuǎn)型均是最好的例子。