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房地產(chǎn)估價師復(fù)習(xí)資料:房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu):
?。?)房地產(chǎn)市場的壟斷競爭關(guān)系市場結(jié)構(gòu),是指某一市場中各種要素之間的內(nèi)在聯(lián)系及其特征。按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進(jìn)入障礙大小,可以將市場劃分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場四種市場結(jié)構(gòu)類型。四種市場結(jié)構(gòu)中,完全競爭市場競爭最為充分,完全壟斷市場不存在競爭,壟斷競爭和寡頭壟斷具有競爭但競爭又不充分。
由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性,且市場集中度較低,因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征,給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力,包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。以住房市場為例,由于存量住房市場的交易雙方主要為分散的家庭,因此存量住房市場的壟斷競爭市場結(jié)構(gòu)特征表現(xiàn)為競爭多于壟斷;而在新建住房市場上,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設(shè)商品住房項目是市場供應(yīng)的主要組成部分,如果同期在某一區(qū)域市場的新建住房開發(fā)項目較少,就容易形成區(qū)域性壟斷,導(dǎo)致壟斷多于競爭。此外,房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征,除受到子市場分割的影響外,還受到供給者或需求者市場勢力的影響,進(jìn)一步加大了壟斷競爭特征分析的復(fù)雜性。
?。?)房地產(chǎn)市場的數(shù)量比例關(guān)系為了從宏觀角度把握房地產(chǎn)市場的特點,有關(guān)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的分析,也常常采用對有關(guān)市場指標(biāo)進(jìn)行數(shù)量比例關(guān)系分析的方法。此時的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu),包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)等維度。要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標(biāo),保持房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展,必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場上的這些數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系。
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