《案例分析》

　　問答題：

　?。ㄒ唬?、

　　1、選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進(jìn)行估價(jià)（1分）；

　　2、了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況（1分）；

　　3、了解類似公寓、寫字樓的市場售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本（1分）；

　　4、分析確定土地的最佳開發(fā)方案（1分）；

　　5、及開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式（租或售）運(yùn)用市場法（0.5分）和收益法等（0.5分），預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值（1分），調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等；如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)等，測算土地價(jià)格（1分）；

　　6、選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格（1分）；

　　7、綜合二種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果（1分）；

　　8、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價(jià)報(bào)告（1分）。

　　（二）、

　　1、（1）估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤含義不同（1分）；（2）、凈收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分（1分）；（3）、凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷（1分）、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）（1分）及所得稅等（1分），包含了正常的（商為利潤）等（1分）；

　　2、收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命還要考慮土地使用年限（2分）（或者：土地使用終止年短于建筑物壽命終止年—2分）；

　　3、估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的（1分）社會(huì)平均（客觀）成本（1分）（或者：實(shí)際成本是歷史（1分）也不一定是社會(huì)平均（客觀）成本（1分））。

　?。ㄈ?、甲公司可能提出的要求：

　　1、按改造后的辦公用途市場價(jià)值進(jìn)行評估（1分）；

　　2、對辦公樓承租人損失進(jìn)行評估（1分）；

　　3、對裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評估（1分）。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)：

　　1、應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評估（筆者注：按法定用途），評估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失（2分）；按工業(yè)用途評估時(shí)可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償（2分）。

　　2、經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失（2分）。

　　3、對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

　　指錯(cuò)題

　　1、致委托人函中沒有說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　2、致委托人函中缺法定代表人的簽名。

　　3、估價(jià)方法中未說明收益法和市場法的定義。

　　4、地下車位100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由。

　　5、收益價(jià)格的計(jì)算中帶租約部分在租約期應(yīng)按租約租金計(jì)算，租約期外按市場租金計(jì)算。

　　6、年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率90%.

　　7、年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)，確定管理費(fèi)率缺理由。

　　8、年保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值作為計(jì)算年保險(xiǎn)費(fèi)的基礎(chǔ)，保險(xiǎn)費(fèi)率的確定缺理由。

　　9、求取收益價(jià)格中有限年期公式錯(cuò)（注：這是文員的筆誤）。

　　10、交易情況的修正缺乏理由，招標(biāo)價(jià)和拍賣價(jià)不一定比協(xié)議價(jià)更高。

　　11、區(qū)域因素修正錯(cuò)誤（應(yīng)該是可比實(shí)例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比。

　　12、個(gè)別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致（注：個(gè)別因素修正都是“一般”）。

　　13、市場法中沒有說明是否包含地下車位的價(jià)值。

　　14、估價(jià)報(bào)告不完整，缺少附件。

　　改錯(cuò)題

　　1、土地取得成本：10000*16000*0.9946*1.04=16550144元

　　2、配套費(fèi)用：12000*300=36000000元

　　3、銷售稅費(fèi)：[（15913600+15240000+1415999+6230720）*8%]/（1-8%）=3405.245元

　　4、評估價(jià)格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月份

　　主要考察的是契稅問題和客觀成本與實(shí)際成本的知識(shí)點(diǎn)。

　　每個(gè)答案2.5分，共10分。

　　《開發(fā)經(jīng)營與管理》

　　計(jì)算題答案：1、2269.32元          2、NPV=6173.90萬元

　　《估價(jià)理論與方法》

　　計(jì)算題答案：

　　1、未來三年凈收益分別為：58.32萬元、65.52萬元、52.92萬元；每年不變的凈收益A=59.07萬元；收益價(jià)格V=642.75萬元（上面的三步分值分別為3+3+2分=8分）

　　2、所能支付的最高土地價(jià)格=5279.78萬元

　　《開發(fā)經(jīng)營與管理》NO.四（計(jì)算題）：

　　1、8分題：

　　（1）、已知：i=6%      i'=6%/12=0.5%        s=0.2%      n=15*12=180      m=5*12=60（1分）

　?。?）、抵押貸款額p=50*60%=30（萬元）（0.5分）

　　（3）、張某月還款額A=P*{[i'（1+i'）n]/[（1+i'）n-1]}=2531.57（元）（2.5分，公式1分，過程1分，結(jié)果0.5分）

　　（4）、2005年1月1日欠銀行本金：P=A*{[（1+i）（n-m）-1]/i（1+i）（n-m）]}=228027.25（元）（1.5分，公式1分，結(jié)果0.5分）

　?。?）、李某首期還款：A1=[P*（i-s）]/{1-[（1+s）/1+i）]（n-m}=2269.32（元）（2.5分，公式1分，過程1分，結(jié)果0.5分）

　?。ㄗ⒚鳎河?jì)算結(jié)果未保留兩位小數(shù)的，扣0.5分）

　　通過這樣一個(gè)過程，大家應(yīng)當(dāng)知道怎么去答計(jì)算題了，就是“寧濫勿缺”啊，反正不會(huì)倒扣分，記得一點(diǎn)寫一點(diǎn)，哪怕你明知道上面做錯(cuò)了，也要堅(jiān)持做下去，因?yàn)榻Y(jié)果只占0.5分，注重的是過程——切記！

　　《開發(fā)經(jīng)營與管理》第四大題第二小題（12分計(jì)算題）答案：

　　有二種解法，第一種主要以表格來說明，第二種主要以文字來描述。為了方便，我就公布第二種解法吧（其實(shí)第一小題也有二種解法，都差不多）。

　　1、第1年銀行借款1000-400=600萬元（0.5分）；

　　第2年銀行借款800-230=570萬元（0.5分）。

　　2、第1年利息=600/2*10%=30萬元（1分）；

　　第2年利息=（630+570/2）*10%=91.5萬元（1分）

　　各年還本=（600+30+570+91.5）/3=430.5萬元（1分）

　　第3年利息=（600+30+570+91.5）*10%=129.15萬元（1分）

　　第4年利息=（1291.5-430.5）*10%86.10萬元（1分）

　　第5年利息=（861-430.5）*10%=43.5萬元（1分）

　　3、畫資本金現(xiàn)金流量表（稅前）（略）（3分）

　　（要點(diǎn)為：表格框?qū)α?.5分，“現(xiàn)金流入”下的“租金收入”對了給0.5分，在“現(xiàn)金流出”下的“經(jīng)營成本”和“經(jīng)營稅金”對了分別給0.5分和0.5分，算對了“凈現(xiàn)金流量”給1分）

　　4、凈現(xiàn)值：NPV（15%）=6173.90萬元（2分）（公式1分，結(jié)果1分）

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