2015房估理論與方法要點(diǎn)：成本法估價(jià)需要具備的條件

　　運(yùn)用成本法估價(jià)需要注意的是，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，花費(fèi)的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)（即可以自由進(jìn)出市場(chǎng)），二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下：

　　首先假設(shè)價(jià)格正好等于成本加平均利潤(rùn)，并假設(shè)此時(shí)的供給與需求正好平衡，然后假設(shè)有某個(gè)因素（如利率上調(diào)）導(dǎo)致了供大于求，則在供求規(guī)律和利潤(rùn)激勵(lì)的作用下會(huì)出現(xiàn)以下循環(huán)：供大于求一價(jià)格下降一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率降低一開(kāi)發(fā)投資減少一開(kāi)發(fā)量縮減一供給減少一價(jià)格上漲一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率上升一開(kāi)發(fā)投資增加一開(kāi)發(fā)量增加一供給增加一價(jià)格下降……

　　顯而易見(jiàn)，如果不是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，或者沒(méi)有自由競(jìng)爭(zhēng)，又或商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn)，則上述循環(huán)就不能成立，價(jià)格就不會(huì)等于成本加平均利潤(rùn)。實(shí)際上，即使具備這些條件，價(jià)格等于成本加平均利潤(rùn)也是偶然的，價(jià)格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤(rùn)，，而上下波動(dòng)，趨向于”成本加平均利潤(rùn)“。當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)格可能大大高于開(kāi)發(fā)成本；當(dāng)供大于求時(shí)，價(jià)格可能大大低于開(kāi)發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)開(kāi)愛(ài)成本高，并不意味著房地產(chǎn)價(jià)格就必定高；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本低，也不意味著房地產(chǎn)價(jià)格就必定低。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有賺錢與賠錢的問(wèn)題。無(wú)論是從一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)看，還是從一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)看，甚至從整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)看，都有賺錢與賠錢的問(wèn)題。如果房地產(chǎn)價(jià)格始終是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本決定的，則海南、北海的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)有1993年房地產(chǎn)熱過(guò)后的一段”悲慘“局面。

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