2015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價相關知識》經(jīng)典習題2

　?。ㄋ模┠成唐纷≌^(qū)內臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。

　　1．若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是（　）

　　A．道路擴寬后，交通發(fā)生變化

　　B．綠地率發(fā)生變化

　　C．公共配套設施發(fā)生變化

　　D．土地形狀發(fā)生變化

　　2．若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是（　 ）

　　A．噪聲和污染程度發(fā)生變化

　　B．土地形狀發(fā)生變化

　　C．人口密度發(fā)生變化

　　D．出行便捷程度發(fā)生變化

　　3．房地產(chǎn)估價師認為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是（　 ）

　　A．由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準地價修正法計算價值變化額度

　　B．以減少的綠地的建設成本費用作為價值變化額度

　　C．用市場法分別測算出城市道路擴展后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度

　　D．用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額外負擔度

　?。ㄎ澹┕纼r對象為某三星級賓館，土地使用權性質為劃撥商業(yè)用地1．業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機構評估該賓館的抵押價值。

　　1．下列關于房地產(chǎn)抵押貸款風險的表述中，正確的是（　 ）

　　A．抵押期限內房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預期風險。

　　B．抵押期限內房地產(chǎn)不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險

　　C．抵押人不能履行債務時，因處置抵押物的強制性等造成房地產(chǎn)價形成耗損風險

　　D．選用估價方法不恰當形成適宜性風險

　　2．如果該賓館的財務數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時（　 ）

　　A．該賓館財務數(shù)據(jù)中的當年凈利潤可視作年凈收益

　　B．按當?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

　　C．鈣賓館財務數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益

　　D．根據(jù)該賓館財務數(shù)據(jù)中的年總利潤．建筑物折舊和財務費用，并考慮未來變動情況，扣減當?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

　　3．若采用成本法估價，下列表述中不正確的是（　 ）

　　A．應對房屋建筑物．房屋裝修部分分別計算折舊

　　B．無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息

　　C．在估價測算過程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金

　　D．在最終積算價值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金

　　4．假如以投保火災險為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結果味3500萬元，則（　 ）

　　A．3500萬元是該賓館的公開市場價值

　　B．3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值

　　C．3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值

　　D．投保時，保險金額不能超過3500萬元

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