房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習題下載1

　　1、價值標準與估價方法，估價對象與估價方法，估價目的與估價方法之間分別存在什么關(guān)系？

　　2、征地補償估價中，土地補償費和安置補助費有哪些要求或標準？

　　3、房地產(chǎn)估價報告應(yīng)包括哪些要素？

　　4、某公司欲以其通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)及其地上一棟廠房作為抵押物抵押貸款，現(xiàn)委托一評估公司進行評估，請問針對劃撥土地使用權(quán)的特性，處理土地使用權(quán)出讓金問題可以采取哪兩種處理方式？有何內(nèi)涵？

　　5、影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和實物狀況有哪些？

　　6、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價有哪些特點？

　　7、房地產(chǎn)估價方法包括哪些方法？它們各自反映的是哪種技術(shù)路線？它們分別怎樣體現(xiàn)公開價值標準？

　　8、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定過程。

　　9、房地產(chǎn)產(chǎn)保險估價中，保險價值與保險金額有何關(guān)系？

　　10、在建工程已完工部分如何抵押評估？

　　11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)抵押如何評估？

　　12、影響商業(yè)房地產(chǎn)估價的主要區(qū)位狀況和實物狀況有哪些？

　　答案

　　1、根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關(guān)條文，對于不同的估價對象應(yīng)該選擇適合的估價方法進行評估，如“6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”。

　　但是對于各種估價目的并沒有要求選擇對應(yīng)的估價方法，如前面提到6.2.3中要求對“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”，是針對“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類評估對象，并不是針對“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類目的而言。又如“6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標準。優(yōu)‘6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標準。”可見，針對不同估價目的而進行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，是確定估價的價值標準，而不是選擇估價方法。

　　綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價目的與估價方法之間并無嚴格的對應(yīng)關(guān)系。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　2、《土地管理法》第四十七條對征地估價內(nèi)容及補償標準作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補償。”其中，征用耕地的安置補償費，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　3、依據(jù)《規(guī)范》8.0.2條，估價報告應(yīng)包括下列要素：①封面；②目錄；③致委托人函；④估價師聲明：⑤估價的假設(shè)和限制條件；⑥估價結(jié)果報告；⑦估價技術(shù)報告；⑧附件。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　4、（1）首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價值，然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點起計。

　?。?）用成本法估價，價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　5、（1）影響居住房地產(chǎn)區(qū)域因素主要有：交通條件；生活服務(wù)設(shè)施；教育配套設(shè)施；環(huán)境質(zhì)量：

　?。?）影響居住房地產(chǎn)個別因素主要有：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級：裝修；設(shè)備與質(zhì)量；質(zhì)量；朝向與樓層。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　6、（1）涉及的行業(yè)多。

　?。?）非標準廠房多，單價相差大。

　?。?）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價。

　?。?）受腐蝕的可能性大。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　7、（1）房地產(chǎn)估價方法主要包括市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。

　?。?）市場比較法反映的估價技術(shù)路線：房地產(chǎn)的正常市場價值是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和賣家認可的價格。正是按照這種技術(shù)路線，市場比較法采用選取類似房地產(chǎn)的實際成交價格作為評估價格的技術(shù)路線。

　?。?）市場法是將估價對象與估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的抑制價格作適當?shù)男拚?，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。從中可以看出：市場比較法的出發(fā)點是實際交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，即市場實際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的客觀價格或可修正為正常價格。

　　收益法是通過預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。收益法是通過估算估價對象未來的預(yù)期收益，利用時間價值的概念折算到現(xiàn)在確定估價對象的客觀市場價值。

　　成本法是求取估價對象在估價時點重置價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是依據(jù)生產(chǎn)價值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應(yīng)的折舊和稅費后，估算中估價對象的客觀市場價值。

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法針對估價對象的特點或者委托人的特殊需求，利用預(yù)期原理首先確定估價對象開發(fā)完成后的價值，反算估價對象現(xiàn)在的客觀市場價值。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　8、確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是確定房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵和價格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，首先要明確估價對象的價格內(nèi)涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　9、保險價值又稱為保險價額，是指保險標的在訂立保險合同時估定的實際價值或者在發(fā)生保險事故時所具有的價值。保險價值為確定保險金額的基礎(chǔ)。‘保險金額是保險雙發(fā)當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的實際投保的金額，又簡稱“保額”，也是在保險事故發(fā)生后承擔損失補償義務(wù)的最高限額。保險金額不能大于保險價值。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　10、在建工程已完工部分作為抵押物，進行抵押價值評估時，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費用，確定開發(fā)成本中開發(fā)商利潤的取值時，因其利潤在完全竣工時才可能全部體現(xiàn)，應(yīng)采取保守原則。估價方法可選用成本法、假設(shè)開發(fā)法和市場比較法。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)作為抵押物進行抵押價值評估時，可采用房產(chǎn)和土地分別估價再綜合的方法?？刹捎贸杀痉?、市場法；也可先假設(shè)估價對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場法或收益法進行估價，從得出的估價額減去需要補交的土地出讓金的方法。

　　注：主觀題答案僅供參考

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