轉(zhuǎn)讓費(fèi)變了味 租賃商鋪更須謹(jǐn)慎

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　　這年頭，想租個(gè)鋪面做生意，首先要考慮的，不是“高得嚇人”的租金，而是“高得嚇?biāo)廊恕钡拈T(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

　　在深圳打工的曾女士跟老公商量年后開(kāi)店，自己當(dāng)老板，他們趁著春節(jié)放假期間到處去看店面。讓曾女士和老公特別不能接受的是，他們約談的每一個(gè)店主，一開(kāi)口就是幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，然后才提月租的事，這是他們之前沒(méi)有想到的。

　　而更讓他們不能理解的是，店主們根本就說(shuō)不出這筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)存在的理由，只是說(shuō)“現(xiàn)在都是這樣”。甚至有一個(gè)月租才4600元的店鋪，居然也要8萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

　　這位董姓店主說(shuō)自己開(kāi)了兩個(gè)月，不想開(kāi)了。按照這樣的情況計(jì)算，即使董老板向房東租房時(shí)交了2個(gè)月押金，再加上這兩個(gè)月的租金及其他水電費(fèi)用等，總共付出的錢(qián)也沒(méi)有超過(guò)2萬(wàn)，而店內(nèi)的簡(jiǎn)單裝修與采購(gòu)也只花了幾千而已，他憑什么要8萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)？如果這樣的話，他根本不用做生意了，直接去租門(mén)面、再轉(zhuǎn)手，從中賺取轉(zhuǎn)讓費(fèi)就可以了。

　　而店家也有自己的苦衷。原來(lái)，董老板雖然只開(kāi)了兩個(gè)月，但是他從前一任店主那里盤(pán)下這間門(mén)面時(shí)，就支付了6.5萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。現(xiàn)在因?yàn)楹匣锶说年P(guān)系不想再經(jīng)營(yíng)下去，但是也不想虧太多，所以才開(kāi)口要8萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

　　那么，前任店主又憑什么要6.5萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)呢？董老板表示，這就是基于對(duì)這間店鋪所處位置、客流量以及目標(biāo)市場(chǎng)的預(yù)估了。他原本是想長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的，為了獲得這些資源，他愿意一次性付出這筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

　　事實(shí)的確如此。在當(dāng)前，我國(guó)法律中還沒(méi)有針對(duì)門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的明確規(guī)定，所以只能按照雙方當(dāng)事人“你情我愿”的約定來(lái)辦事。近幾年來(lái)，隨著我國(guó)城市居民消費(fèi)能力的提升，商鋪行情逐年升溫，承包商鋪繳納轉(zhuǎn)讓費(fèi)變得習(xí)以為常。租一間店面做生意，首先支付的不是房租，而是先給上一任經(jīng)營(yíng)者交一筆不菲的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，這已經(jīng)成為了公開(kāi)的“潛規(guī)則”。

　　門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)本身與租賃合同沒(méi)有任何聯(lián)系，與轉(zhuǎn)租合同也是相對(duì)獨(dú)立的，再加上沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定，所以是一個(gè)完全自主的產(chǎn)物，只能靠人們自己的判斷以及議價(jià)能力來(lái)定價(jià)。

　　在前些年，門(mén)面的轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一筆筆算出來(lái)的，如裝修花了多少錢(qián)、設(shè)備值多少錢(qián)、日常客源多少等。可是隨著商鋪行情見(jiàn)漲，門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)也望風(fēng)而漲，漸漸脫離了店內(nèi)實(shí)物的范疇，被越炒越高。

　　那么問(wèn)題就來(lái)了。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓費(fèi)往往數(shù)額比較高，而且是一次性支付，并且與租賃行為本身并無(wú)關(guān)系，而且基于的是對(duì)“未來(lái)”之事的預(yù)期和判斷，就難免出現(xiàn)各種問(wèn)題。

　　比如，前任店主往往會(huì)告知下家，現(xiàn)在交付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)并不是白出的，以后不做了，轉(zhuǎn)出去時(shí)一樣可以收回來(lái)。聽(tīng)上去并沒(méi)有問(wèn)題，但下家必須要考慮到有可能出現(xiàn)的拆遷、改造等動(dòng)作。即使不考慮這些意外情況，合同到期之時(shí)，房東也完全可以收回門(mén)面，那么轉(zhuǎn)讓費(fèi)就無(wú)從而得回了。反之，更可能的是，如果到時(shí)還想續(xù)租，只怕還得再向房東交納一筆錢(qián)，相當(dāng)再一次付出一筆“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”。

　　這樣的報(bào)道屢見(jiàn)不鮮。租賃商鋪，除了第一個(gè)租賃者外，后來(lái)的租戶大都支付了不同數(shù)額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，且數(shù)值呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。雖然多數(shù)承接者對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)“步步高升”感到不能理解，但也都默認(rèn)了這項(xiàng)事宜。高額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)還讓不少投機(jī)者眼饞不已，催生了很多商鋪二房東、炒租者。他們不做生意，專找開(kāi)發(fā)商拿商鋪，然后以二房東名義把房屋租出去，除了租金外，再額外賺取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。而一些旺鋪的業(yè)主往往都只和承租者簽訂一年期的合同，為的不僅僅是一年之后可以在一定幅度上漲房租，更有機(jī)會(huì)再次收一筆“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”。

　　因此，承租者一定要在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓行為之前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，事先了解清楚該地段的政策。在操作過(guò)程中，更要將所有考慮到的情況都一五一十地與房主、店主商討清楚，并且白紙黑字地反映到合同當(dāng)中。唯此，才能最大限度地預(yù)防轉(zhuǎn)讓費(fèi)“打水漂”的風(fēng)險(xiǎn)，減少經(jīng)濟(jì)損失。