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房地產(chǎn)估價師理論與方法復(fù)習(xí)要點:功能折舊

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  【提問】

  某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡,層高4.1米,土地剩余使用年限為30年,不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米,建筑物重建價格為2000元/㎡.假定層高沒增加0.1m,建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大,該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值,則應(yīng)扣除的功能折舊為( ?。┤f元。(建筑物報酬率為10%)

  A.11.80

  B.16.07

  C.23.57

  D.31.07

  【回答】學(xué)員chtlm,您好!您的問題答復(fù)如下:

  網(wǎng)絡(luò)提供的答案是:

  功能過剩引起的折舊額計算,用的是重建價格,折舊額包含兩部分:無效成本和超額持有成本,其中,超額持有成本可用超額運營費用資本化法計算。無效成本=5×1500×10=7.5(萬元),超額持有成本=2.5/10%×【1-1/(1+10%)30】=23.57(萬元),則折舊額=31.07萬元。

  不過我認(rèn)為這個答案是錯誤的,1、無效成本7.5不應(yīng)該再考慮,因為題目給出的【目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米,建筑物重建價格為2000元/㎡】是扣除了無效成本后的房地產(chǎn)重置成本,因此不應(yīng)該再考慮

  2、超額運營費用要考慮所得稅因素,正確計算為:

  功能折舊、2.5×(1-25%)×1/10%×(1-1/1.130)=17.67546463萬

  因此:本題:

  以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值,則應(yīng)扣除的功能折舊為:17.67546463萬

  本題沒有正確選項

  ★問題所屬科目:房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價理論與方法

責(zé)任編輯:淘淘

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發(fā)布:2007-07-11 10:07    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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