房地產(chǎn)項(xiàng)目承包商資源分析

Dream Town項(xiàng)目建設(shè)至今，每一期都需要直接和大大小小上百家施工承包商、承包商打交道。切身感受使我們對(duì)工程施工行業(yè)也有了更深的了解。

“民工”是這個(gè)行業(yè)創(chuàng)造的專用名詞，泛指進(jìn)城后從事建筑施工的農(nóng)民，“民工潮”等衍生于此。經(jīng)過(guò)極其簡(jiǎn)單的培訓(xùn)即可上崗的事實(shí)說(shuō)明，建筑施工在工人操作這個(gè)層面，除個(gè)別特種專業(yè)外，被普遍認(rèn)為是一種進(jìn)入門檻非常低的職業(yè)。

層層分包、不簽勞動(dòng)合同等情形普遍存在，加之工作環(huán)境惡劣、勞動(dòng)強(qiáng)度大，也直接導(dǎo)致工人缺乏職業(yè)安全感和榮譽(yù)感；2004年出現(xiàn)了“珠三角民工荒”，2005年這一趨勢(shì)加劇，其中的一個(gè)原因是，國(guó)家取消農(nóng)業(yè)稅，當(dāng)農(nóng)民收入提高時(shí)，就不愿意再干這一行。

由于行業(yè)的不規(guī)范，加上社會(huì)上甲方、監(jiān)理、乙方等角色定位本身也存在一些問(wèn)題，致使這個(gè)行業(yè)的很多從業(yè)者并沒(méi)有將施工作為終身職業(yè)去追求。

對(duì)我們的影響是什么？

在目前的施工工藝和手工現(xiàn)場(chǎng)制造操作方法制約下，最終質(zhì)量與施工單位相關(guān)性可達(dá)到70%以上，取決于幾個(gè)方面：施工管理、技術(shù)工人能力、建筑材料設(shè)備。

三者中，材料設(shè)備可通過(guò)多種方案檢查和控制，管理人員和工人才是最不穩(wěn)定的因素。施工單位普遍不愿意投入培訓(xùn)成本，代價(jià)高是一方面，培訓(xùn)了也未必能留住工人。江蘇華建是大家公認(rèn)深圳施工質(zhì)量最好的企業(yè)之一，我們?cè)鬟^(guò)對(duì)比調(diào)查，江蘇華建的突出優(yōu)勢(shì)有兩點(diǎn)：一是完整的質(zhì)量自檢自控體系，配制經(jīng)驗(yàn)豐富的獨(dú)立質(zhì)檢員；二是后方技術(shù)工人培養(yǎng)機(jī)制，在江蘇本地培訓(xùn)合格技術(shù)工人，但因此報(bào)價(jià)成本偏高，目前該公司正在醞釀改制，效果有待觀察。

工人也不愿意呆在一個(gè)施工單位，因?yàn)榛钣泻酶呻y干之分，賺錢是第一目標(biāo)。2004年9月份，Dream Town對(duì)面的中海項(xiàng)目，曾經(jīng)加價(jià)10元/天成功使Dream Town一批園建工人在開(kāi)盤前搶工高峰期間集體倒戈。一期、二期的TH組團(tuán)每期都更換或補(bǔ)充過(guò)五批工人，部分甚至是在趕預(yù)售結(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵時(shí)刻，這可是我們最高端的產(chǎn)品！為保證工期，只能高價(jià)挖其他項(xiàng)目工人或臨時(shí)找，前者導(dǎo)致施工單位成本增加，后者或者濫竽充數(shù)，或者作為過(guò)渡，找到更好項(xiàng)目后即離開(kāi)。比較2004年9月和2005年9月，Dream Town同樣產(chǎn)品的木工報(bào)價(jià)，從11元/平方米漲到約15元，漲幅36.4%，直接導(dǎo)致三期取費(fèi)提高。從工人角度看法是，TH復(fù)雜、活難干；工期短，兩個(gè)月之后，又要去找新單位！施工單位多數(shù)成立勞務(wù)公司，理論上可以解決這個(gè)問(wèn)難，但實(shí)際運(yùn)行效果并不理想。

在以上情況下，施工單位和工人普遍出現(xiàn)追求利潤(rùn)和收入的短期行為，這就產(chǎn)生了兩個(gè)主要問(wèn)題：工程質(zhì)量不穩(wěn)定；施工單位自身成本風(fēng)險(xiǎn)放大導(dǎo)致的工期、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

作為房地產(chǎn)企業(yè)的最大供方，施工總承包單位扮演了關(guān)鍵資源角色，并在很大程度上與最終質(zhì)量相關(guān)，以下以施工總承包商為例，分析房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目資源方面遇到的一些問(wèn)題。

對(duì)這一角色的選擇，我所在的公司也在盡最大努力甄選及開(kāi)發(fā)。我們幾乎使用過(guò)各種等級(jí)的施工總承包商，包括“國(guó)家隊(duì)”級(jí)別的中建三局、中建四局、中建五局，“省隊(duì)”級(jí)別的江蘇華建、南京三建，“地方隊(duì)”級(jí)別的深圳三建、五建，以及民營(yíng)的深圳廣勝達(dá)、深圳創(chuàng)筑、深圳明君等，其中有成功的（質(zhì)量好，而且盈利），有失敗的（質(zhì)量差或虧損），有只作過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，也有合作6年以上，對(duì)其中的一些共性方面簡(jiǎn)單分析如下：

承接萬(wàn)科工程的幾點(diǎn)目的（包括但不限于）小結(jié)：
 零資金風(fēng)險(xiǎn)和信用聲譽(yù)：無(wú)論是資質(zhì)預(yù)審過(guò)程、履約過(guò)程、供方滿意度調(diào)查或是后評(píng)估中，對(duì)于付款，所有施工總承包單位都能夠給予我們?cè)跇I(yè)界的最高評(píng)價(jià)，也是萬(wàn)科最吸引承包商的指標(biāo)。
 業(yè)績(jī)需要：發(fā)展商在甄選投標(biāo)單位時(shí)往往更看中承包商業(yè)績(jī)和履歷，同萬(wàn)科的合作將使承包商在承接其他發(fā)展商工程時(shí)具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，通俗來(lái)說(shuō)，相當(dāng)部分承包商同萬(wàn)科合作的目的是看中“廣告效應(yīng)”以及提高知名度。深圳公司曾有一個(gè)案例：香榭里的發(fā)展商邀請(qǐng)萬(wàn)科金色家園的江蘇華建承接項(xiàng)目，但條件只有一個(gè)：采用同金色家園施工合同相同的文本和合同條件。
 規(guī)模效益：作為專業(yè)的、穩(wěn)定的、高增長(zhǎng)率的發(fā)展商，萬(wàn)科對(duì)于追求持續(xù)增長(zhǎng)的承包商而言極具吸引力，雖然利潤(rùn)較低，但能夠提供穩(wěn)定增加的工程量。

施工總承包單位在公司的發(fā)展階段：
 慕名而來(lái)：通過(guò)自我宣傳、同行引薦、政府部門推薦等方式，開(kāi)始接洽業(yè)務(wù)，此時(shí)，承包商的雖然對(duì)于萬(wàn)科工程的難點(diǎn)（變更多）和特點(diǎn)（產(chǎn)品）創(chuàng)新所有聞，但大多數(shù)承包商依然充滿信心。
 痛苦磨合：從合同簽定開(kāi)始，雙方會(huì)有一段痛苦的適應(yīng)過(guò)程，一方面要完成質(zhì)量、工期等要求，另一方面要理解萬(wàn)科的內(nèi)部流程、變更管理、評(píng)估要求，雙方要達(dá)到默契的程度，一般需要一個(gè)完整項(xiàng)目期（非整個(gè)項(xiàng)目），適應(yīng)不了的單位會(huì)在這個(gè)階段淘汰。
 追求回報(bào)：進(jìn)入萬(wàn)科以及業(yè)績(jī)需要的目的達(dá)到后，經(jīng)過(guò)一個(gè)項(xiàng)目以上，承包商開(kāi)始追求利潤(rùn)，這些信號(hào)包括：“投標(biāo)價(jià)開(kāi)始回升”、“相對(duì)于第一次合作顯得斤斤計(jì)較”、“挑活干”等。
 興趣減退：多個(gè)項(xiàng)目之后，部分無(wú)法達(dá)到戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的單位會(huì)選擇離開(kāi)，主要信號(hào)有：“以種種理由謝絕投標(biāo)”。

分析承包商的主要問(wèn)題：
 追求利潤(rùn)的短期行為普遍存在。
 管理問(wèn)題：基于自身管理問(wèn)題，很多承包商高層同萬(wàn)科的合作理念和目標(biāo)并沒(méi)有在其項(xiàng)目操作層面得到落實(shí)，或者其考核方式并未支持該目標(biāo)。這就是我們?cè)谕邪谈邔忧≌剷r(shí)容易達(dá)成一致，但在履行合同時(shí)反差大的原因。
 勞務(wù)市場(chǎng)大環(huán)境：勞動(dòng)力成本的持續(xù)增加也為承包商帶來(lái)成本上升風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)以上分析，有幾點(diǎn)成功的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和建議供參考。

特長(zhǎng)與工程相匹配：合適的人做合適的事兒，如選擇金色家園和金域藍(lán)灣的承包商，以及施工四季花城和Dream Town的承包商就需要不同的能力特點(diǎn)。
建立完整的供方管理體系：通過(guò)認(rèn)證、動(dòng)態(tài)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估和基于評(píng)估的績(jī)效改進(jìn)計(jì)劃，關(guān)注和促進(jìn)施工總承包資源發(fā)展，建立長(zhǎng)期等合作伙伴關(guān)系，而不僅僅是“使用”和“交易關(guān)系”。根據(jù)采購(gòu)理論分析房地產(chǎn)項(xiàng)目施工總承包業(yè)務(wù)，其特點(diǎn)是金額大、風(fēng)險(xiǎn)高、影響大、合格數(shù)量少，屬于關(guān)鍵型業(yè)務(wù)（其余三種為杠桿型、瓶頸型、分散型），最適合的策略即采取戰(zhàn)略合作行動(dòng)。
推進(jìn)工廠化建造模式：未來(lái)的最佳選擇，可有效減少勞務(wù)工人和施工總承包商對(duì)項(xiàng)目最終質(zhì)量和計(jì)劃的影響，但從國(guó)內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀看，這條路任重而道遠(yuǎn)。

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