房地產(chǎn)多項目運作的若干關(guān)鍵性因素

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簡介：多項目運作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)規(guī)?；?、由項目公司向公司高級形態(tài)發(fā)展的必然途徑，其目的和最終結(jié)果就是企業(yè)利潤最大化。盡管多項目運作本身是分散房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展風(fēng)險的策略，但是由于多項目運作對項目管理人員素質(zhì)的要求較高，往往存在較大的管理風(fēng)險，所以目前進行多項目運作的企業(yè)數(shù)量和運作規(guī)模十分有限。 
關(guān)鍵字：房地產(chǎn),項目,因素 
　　按照項目開發(fā)期的分布，房地產(chǎn)多項目運作的模式可以分為多個項目同時開發(fā)（指項目開發(fā)周期基本重合），階段內(nèi)多項目開發(fā)（指項目間的開發(fā)周期存在重疊但是不完全重合）和兩者交叉的多項目開發(fā)（指既有同一時間的多項目運作又有階段內(nèi)持續(xù)開發(fā)）。
　　項目的開發(fā)時間、周期、項目定位、開發(fā)模式等單個房地產(chǎn)開發(fā)項目的組成因素在多項目運作中表現(xiàn)為的開發(fā)資金、土地和管理人才等企業(yè)有效項目資源在項目間的協(xié)調(diào)、分配、銜接和均衡。通過資源的平衡達到最佳項目實施組合的目的是多項目運作的內(nèi)容與核心。
　　一、資金――項目開發(fā)的生命線 
　　房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性產(chǎn)業(yè)，資金對房地產(chǎn)項目和企業(yè)的重要性是不言而喻的。國家的新土地政策和信貸政策的逐步實施給房地產(chǎn)市場帶來兩大變化：土地公開出讓制度使土地獲取更加公平；土地的招投標(biāo)方式對地價款的支付時間的限制提高了開發(fā)企業(yè)資金實力的門檻?，F(xiàn)在及將來影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的第一要素是資金，土地這一要素則退而居其次。多項目運作中對資金的需求反映在兩個方面，一是資金總量的充裕，二是資金鏈的順暢。
　　多項目運作的資金總量需求往往是單個項目的數(shù)倍，短期資金投入壓力十分巨大。因此，沒有雄厚資本實力和良好融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)是很難承受的。從單純依靠商業(yè)銀行貸款向股權(quán)融資、合作開發(fā)、房地產(chǎn)信托綜合籌資發(fā)展是滿足多項目運作資金需求的途徑。因該說，完善融資渠道不僅是個別房地產(chǎn)企業(yè)需要解決的問題，更是整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的完備房地產(chǎn)金融體系的大課題。
　　房地產(chǎn)項目資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)在不同階段資金的表現(xiàn)方式和資金來源，這里不僅是一個資金總量的問題，同時也是一個資金結(jié)構(gòu)的問題，其中涉及資金周期和自身增值。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈模式是利用自有資金繳納土地出讓金，取得 “四證”后向商業(yè)銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，達到開發(fā)要求后取得預(yù)售許可證，利用銷售回款及個人按揭貸款完成項目開發(fā)。資金鏈的順暢要求縮短項目開發(fā)銷售周期、加速資金周轉(zhuǎn)，同時根據(jù)市場變化調(diào)配資金在項目間的分配，使資金向利好方向流動，增加利潤。 
　　二、土地――項目開發(fā)的基本資源 
　　土地要素對多項目運作的影響首先是量的問題。多項目運作可以分布在多個地塊，也可以集中在一個地塊，但是都需要充足的土地作為多項目運作的基礎(chǔ)資源。土地儲備是開發(fā)商拿地的主要方式。近兩年房地產(chǎn)商全國范圍內(nèi)的“圈地運動”正體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)多項目運作中急切的土地需求。這同樣也是開發(fā)商資金實力的競爭。有觀點認(rèn)為，公司的負債率在40%左右比較合適，如果過高，則土地壓占的資金壓力會影響項目投入，延長項目開發(fā)周期，不利于企業(yè)的整體健康發(fā)展。
　　其次，多項目運作要解決不同地塊項目開發(fā)的先后順序問題。第一個項目的成功與否將影響資金的順利回籠和公司品牌形象，繼而影響對其他項目的投資、銷售和整體利潤。開發(fā)商在開發(fā)多個項目時要根據(jù)自身土地儲備的情況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的情況進行分析，制定適合自己的開發(fā)策略，地塊開發(fā)的先后，物業(yè)類型的選擇，營銷策略的制定，各項目間工程與資金的銜接問題都是開發(fā)商在開發(fā)之前即應(yīng)確定的決策。
　　三、多項目運作中品牌的意義 
　　品牌是一種公司或產(chǎn)