房地產(chǎn)多項(xiàng)目運(yùn)作的若干關(guān)鍵性因素

申請免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

簡介：多項(xiàng)目運(yùn)作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、由項(xiàng)目公司向公司高級形態(tài)發(fā)展的必然途徑，其目的和最終結(jié)果就是企業(yè)利潤最大化。盡管多項(xiàng)目運(yùn)作本身是分散房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的策略，但是由于多項(xiàng)目運(yùn)作對項(xiàng)目管理人員素質(zhì)的要求較高，往往存在較大的管理風(fēng)險(xiǎn)，所以目前進(jìn)行多項(xiàng)目運(yùn)作的企業(yè)數(shù)量和運(yùn)作規(guī)模十分有限。 
關(guān)鍵字：房地產(chǎn),項(xiàng)目,因素 
　　按照項(xiàng)目開發(fā)期的分布，房地產(chǎn)多項(xiàng)目運(yùn)作的模式可以分為多個項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)（指項(xiàng)目開發(fā)周期基本重合），階段內(nèi)多項(xiàng)目開發(fā)（指項(xiàng)目間的開發(fā)周期存在重疊但是不完全重合）和兩者交叉的多項(xiàng)目開發(fā)（指既有同一時(shí)間的多項(xiàng)目運(yùn)作又有階段內(nèi)持續(xù)開發(fā)）。
　　項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間、周期、項(xiàng)目定位、開發(fā)模式等單個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組成因素在多項(xiàng)目運(yùn)作中表現(xiàn)為的開發(fā)資金、土地和管理人才等企業(yè)有效項(xiàng)目資源在項(xiàng)目間的協(xié)調(diào)、分配、銜接和均衡。通過資源的平衡達(dá)到最佳項(xiàng)目實(shí)施組合的目的是多項(xiàng)目運(yùn)作的內(nèi)容與核心。
　　一、資金――項(xiàng)目開發(fā)的生命線 
　　房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性產(chǎn)業(yè)，資金對房地產(chǎn)項(xiàng)目和企業(yè)的重要性是不言而喻的。國家的新土地政策和信貸政策的逐步實(shí)施給房地產(chǎn)市場帶來兩大變化：土地公開出讓制度使土地獲取更加公平；土地的招投標(biāo)方式對地價(jià)款的支付時(shí)間的限制提高了開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力的門檻?，F(xiàn)在及將來影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的第一要素是資金，土地這一要素則退而居其次。多項(xiàng)目運(yùn)作中對資金的需求反映在兩個方面，一是資金總量的充裕，二是資金鏈的順暢。
　　多項(xiàng)目運(yùn)作的資金總量需求往往是單個項(xiàng)目的數(shù)倍，短期資金投入壓力十分巨大。因此，沒有雄厚資本實(shí)力和良好融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)是很難承受的。從單純依靠商業(yè)銀行貸款向股權(quán)融資、合作開發(fā)、房地產(chǎn)信托綜合籌資發(fā)展是滿足多項(xiàng)目運(yùn)作資金需求的途徑。因該說，完善融資渠道不僅是個別房地產(chǎn)企業(yè)需要解決的問題，更是整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的完備房地產(chǎn)金融體系的大課題。
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)在不同階段資金的表現(xiàn)方式和資金來源，這里不僅是一個資金總量的問題，同時(shí)也是一個資金結(jié)構(gòu)的問題，其中涉及資金周期和自身增值。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈模式是利用自有資金繳納土地出讓金，取得 “四證”后向商業(yè)銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，達(dá)到開發(fā)要求后取得預(yù)售許可證，利用銷售回款及個人按揭貸款完成項(xiàng)目開發(fā)。資金鏈的順暢要求縮短項(xiàng)目開發(fā)銷售周期、加速資金周轉(zhuǎn)，同時(shí)根據(jù)市場變化調(diào)配資金在項(xiàng)目間的分配，使資金向利好方向流動，增加利潤。 
　　二、土地――項(xiàng)目開發(fā)的基本資源 
　　土地要素對多項(xiàng)目運(yùn)作的影響首先是量的問題。多項(xiàng)目運(yùn)作可以分布在多個地塊，也可以集中在一個地塊，但是都需要充足的土地作為多項(xiàng)目運(yùn)作的基礎(chǔ)資源。土地儲備是開發(fā)商拿地的主要方式。近兩年房地產(chǎn)商全國范圍內(nèi)的“圈地運(yùn)動”正體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)作中急切的土地需求。這同樣也是開發(fā)商資金實(shí)力的競爭。有觀點(diǎn)認(rèn)為，公司的負(fù)債率在40%左右比較合適，如果過高，則土地壓占的資金壓力會影響項(xiàng)目投入，延長項(xiàng)目開發(fā)周期，不利于企業(yè)的整體健康發(fā)展。
　　其次，多項(xiàng)目運(yùn)作要解決不同地塊項(xiàng)目開發(fā)的先后順序問題。第一個項(xiàng)目的成功與否將影響資金的順利回籠和公司品牌形象，繼而影響對其他項(xiàng)目的投資、銷售和整體利潤。開發(fā)商在開發(fā)多個項(xiàng)目時(shí)要根據(jù)自身土地儲備的情況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的情況進(jìn)行分析，制定適合自己的開發(fā)策略，地塊開發(fā)的先后，物業(yè)類型的選擇，營銷策略的制定，各項(xiàng)目間工程與資金的銜接問題都是開發(fā)商在開發(fā)之前即應(yīng)確定的決策。
　　三、多項(xiàng)目運(yùn)作中品牌的意義 
　　品牌是一種公司或產(chǎn)