溫州二手房價格進入攻堅戰(zhàn)，降幅全國第一

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    去年下半年以來，溫州房價大幅下降，成交量則更是陷入低迷。其中，溫州二手房價格跌幅位居全國第一，下跌幅度達到了全國70個大中城市居第二位城市的2倍多。

    以溫州公認的豪宅項目鹿城廣場為例，2011年二手房價格最高峰達8萬元/平方米，2012年6月攔腰斬斷下跌至2010年的開盤價4萬元/平方米，甚至有喊出3.8萬元/平方米的案例。再如溫州下轄的瑞安縣，2011年的房價曾“破四（萬）沖五（萬）”，號稱全國房價最高的縣，現(xiàn)在房價普遍下跌了1萬元/平方米以上。

    與此同時，在樓市頂峰出讓的高價地塊也不得不選擇低價入市。樓面地價高達3.7萬元/平方米的溫師院地塊，部分沿河的排屋已經(jīng)在封頂，此前曾試圖以5.7萬元/平方米的價格入市，但最終的實際成交均價卻只有4.6萬元/平方米左右。

    有溫州的業(yè)內(nèi)人士透露，由于市場低迷，目前溫州多數(shù)高端項目的成交價已經(jīng)不及最初的開盤價格。這其中，去年下半年開始出現(xiàn)的“溫州老板跑路”傳聞是一大原因。由于經(jīng)濟壓力和信心缺失，許多人急于通過拋售豪宅來套現(xiàn)。

    而樓市成交的走低，也使溫州土地市場陷入了整整10個月的冰封。從去年11月開始一直到今年8月，溫州土地市場就進入了市區(qū)住宅用地“零成交”狀態(tài)。而就在此前的2010年，溫州土地市場還處于沸騰狀態(tài)，2010年11月出讓的原溫師院地塊，其高達3.7萬元/平方米的樓面價即便在全國也堪稱鳳毛麟角。

    作為以投資嗅覺而聞名國內(nèi)外的溫州，樓市無疑是當?shù)亟?jīng)濟的晴雨表。在低迷的樓市背后，是民間借貸的全面萎縮和實體經(jīng)濟的空前危機。

    數(shù)據(jù)顯示，溫州今年1—4月財政收入分別完成67.7億元、50.7億元、29.0億元、37.3億元。1月同比增長3.7%，2月收窄至0.5%，進入3月、4月直接負增長，5月同樣為負增長。而今年上半年，溫州的GDP總量跌出浙江前三，增速更是位列全省11市之末。

    自從去年信用危機爆發(fā)后，溫州惜貸情緒就表現(xiàn)得越來越明顯。據(jù)溫州中小企業(yè)協(xié)會會長周德文估計，目前溫州從事民間借貸的人較之前少了一半。今年民間借貸規(guī)模同比至少萎縮了400億元資金，而且呈現(xiàn)繼續(xù)萎縮的趨勢。

    溫州一位民間放貸人直言，看似因為“企業(yè)倒閉潮”、“跑路潮”致使信用崩塌的溫州，實則也是受累于房地產(chǎn)。在過去的幾年間，很多企業(yè)家通過投資房產(chǎn)、土地和項目開發(fā)等形式參與到房地產(chǎn)市場中，如今樓市不景氣，無疑讓深陷債務(wù)泥潭的民營企業(yè)主無以自拔。

    2009年的數(shù)據(jù)顯示，當時溫州上規(guī)模企業(yè)中，約有70%的制造企業(yè)投資房地產(chǎn)。2010年溫州市百強企業(yè)中，除2家房地產(chǎn)公司和6家建筑公司外，有40多家制造企業(yè)涉足房地產(chǎn)開發(fā)。如今，隨著這些實業(yè)的資金鏈不斷緊繃，原本的多元化投資變成了累贅。

    危機倒逼溫商轉(zhuǎn)型

    面對樓市疲軟，溫州的民間放貸人已經(jīng)不敢冒險做房地產(chǎn)等大收益、大風險的項目，轉(zhuǎn)而做一些借款額度不大且風險可控的小企業(yè)。由于這些小企業(yè)無法承受過高的融資成本，因而資金價格也明顯調(diào)低。有溫州放貸人稱，以前借款大多數(shù)是五六分每月，現(xiàn)在更多都只有兩三分了。

    溫州的困境，事實上也正是中國式經(jīng)濟的縮影。經(jīng)營成本逐年高企，完成資本原始積累的溫州企業(yè)卻仍然停留在低端制造鏈條上，缺乏創(chuàng)新技術(shù)、創(chuàng)新人才，只能賺取微薄利潤。而另一些溫州人則陶醉于資本運作的短期暴利，無心參與技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，在經(jīng)受樓市調(diào)控、民間借貸危機、實體企業(yè)破產(chǎn)等事件后，終于陷入今日的泥沼之中。

    眼下，溫州人也在尋找新的出路。

    一方面，溫州資本開始加速“走出去”以尋找新的財富機會。據(jù)周德文稱，溫州大約有20%的民間資本逐漸轉(zhuǎn)移到了國外，主要用于礦業(yè)投資和地產(chǎn)投資。

    另一方面，溫州政府也不斷想辦法“引進來”，往本地市場注入新鮮血液。今年8月25日，溫州市委副書記、市長陳金彪在溫州市區(qū)地產(chǎn)投資推介會上，向全國地產(chǎn)商發(fā)出誠摯邀請。當天，溫州推出3220畝土地，幾乎是溫州市區(qū)過去幾年土地出讓的總和。

    推介會上，10個地產(chǎn)項目被現(xiàn)場認領(lǐng)，雙方達成預(yù)簽約申請意向。溫州的土地市場開始破冰，但對于期待重生的溫州樓市乃至溫州經(jīng)濟而言，這只是前途未卜的萬里長征第一步。