房地產(chǎn)估價師《制度與政策》課程講義（5）

　　4.房地產(chǎn)抵押合同

　　概念

　　是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行，明確雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議

　　是債權(quán)債務(wù)合同的從合同，如債權(quán)債務(wù)合同無效，則抵押合同無效

　　抵押合同的一般內(nèi)容（11條）

　　抵押合同的相關(guān)規(guī)定

　　如有保險，則需在保險合同中將抵押權(quán)人作為保險賠償金的優(yōu)先受償人

　　在債務(wù)履行屆滿前，雙方不得約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押房地產(chǎn)歸債權(quán)人所有

　　5.房地產(chǎn)抵押估價

　　商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價值，也可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估價值

　　如委托評估，一般由商業(yè)銀行委托，也可以約定由任一方委托

　　房地產(chǎn)抵押價值，為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款

　　法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

　　房地產(chǎn)抵押報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年，市場價格變化較大時，可縮短

　　【2009年真題】
　　12.房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，即假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值。（ ）

　　【答案】錯
　　【解析】還應(yīng)減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　【2009年真題】
　　房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)用有效期從（ ）起計，不得起過一年。
　　A．估價時點
　　B．估價委托日
　　C．估價報告出具日
　　D．估價開始作業(yè)日

　　【答案】C

　　【解析】

　　【2009年真題】
　　在房地產(chǎn)抵押估價中，應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不包括（ ）。
　　A．拖欠的建筑工程材料費
　　B．拖欠的建筑工人工資
　　C．抵押擔(dān)保債權(quán)
　　D．出租房屋租金

　　【答案】D
　　【解析】主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。

　　【2009年真題】
　　在房地產(chǎn)抵押估價中，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)盡的職責(zé)有（ ）。
　　A．對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性
　　B．了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利情況
　　C．將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料進行對照
　　D．拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片

　　【答案】B

　　【2008年真題】
　　折價處置抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)參照（ ）。
　　A．原購買價
　　B．重建價格
　　C．重置價格
　　D．市場價格

　　【答案】D
　　【解析】抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　【2007年真題】
　　房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)知悉的法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等。 （ ）

　　【答案】 √

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