2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》重難點(diǎn)（15）

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性（10特性）

　　1．不可移動(dòng)（位置固定性）（掌握）

　　房地產(chǎn)位置固定，不可移動(dòng)。其自然地理位置不可移動(dòng)，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可能發(fā)生變化。

　　不可移動(dòng)性決定了房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，不能在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)不是全國統(tǒng)一市場(chǎng)，而是地區(qū)區(qū)域市場(chǎng)

　　房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（ ?。！?004年真題】
　　A．土地總量有限
　　B．規(guī)劃限制
　　C．房地產(chǎn)不可移動(dòng)
　　D．價(jià)值量大

　　【答案】C

　　2．獨(dú)一無二（掌握）

　　也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性

　　沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)

　　難以出現(xiàn)相同的大量供給，使房地產(chǎn)之間不能完全替代，價(jià)格容易受個(gè)別因素的影響，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易方式

　　盡管如此，房地產(chǎn)存在一定程度的替代性和相互間的競(jìng)爭(zhēng)，這是估價(jià)替代原理的基礎(chǔ)

　　房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了（ ?。?。【2007年真題】
　　A．難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給
　　B．房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)
　　C．房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式
　　D．房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個(gè)別因素的影響
　　E．房地產(chǎn)價(jià)值量大

　　【答案】ABCD

　　3．壽命長久（熟悉）

　　對(duì)于土地而言，也稱不可毀滅性或永續(xù)性，建筑物壽命長久。

　　可以為其占用者帶來持續(xù)不斷的利益

　　注意土地出讓年限對(duì)房地產(chǎn)使用收益年限的限制 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓房地產(chǎn)人的使用期限不得超過原出讓年限扣減已經(jīng)使用年限后的余額

　　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期，或者申請(qǐng)續(xù)期但是依法未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回。

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