2015房地產估價師《經營與管理》講義（2）

　　4．寫字樓租金的確定（考慮三方面的因素）

　　4.1 計算可出租或可使用面積

　　三個面積

　　建筑面積

　　可出租面積：出租單元內建筑面積＋分攤公用建筑面積

　　出租單元內建筑面積：單元內使用面積＋外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半

　　一個系數

　　可出租面積和出租單元內建筑面積比例系數（R/U）

　　租金的計算

　　實際劃歸租戶獨立使用的面積是單元內建筑面積，但在計算租金時要將該單元內建筑面積而乘以R/U系數

　　【2005年真題】

　　某寫字樓的建筑面積為8萬㎡，可出租面積系數為80%，公用建筑面積系數為15％，則該寫字樓出租單元內建筑面積是（ ）萬㎡．
　　A．5.2
　　B．6.4
　　C．6.8
　　D．7.6

　　【答案】 A

　　【解析】可出租面積＝出租單元內建筑面積＋分攤公用建筑面積

　　出租單元內建筑面積＝可出租面積－分攤的公用面積＝總建筑面積×可出租面積系數－總建筑面積×公用建筑面積系數＝8×（80%－15%）＝5.2

　　4.2 基礎租金與市場租金

　　基礎租金：根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失的租金）確定的租金

　　市場租金：根據市場供求關系決定的租金水平

　　基礎租金高于市場租金，要降低經營費用

　　在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎租金

　　4.3 出租單元的面積規(guī)劃和室內裝修

　　標準化的裝修，一般由業(yè)主提供

　　其他裝修視市場條件和入住率水平確定（四種選擇）

　　由業(yè)主支付

　　由租戶支付

　　為主和租戶分擔

　　業(yè)主支付后由租戶在租約期限內按月等額償還本息（作為租金的一部分）

　　【2009年真題】

　　在寫字樓出租中，室內標準化裝修的費用通常由（ ）支付。
　　A．業(yè)主
　　B．承租人
　　C．物業(yè)服務企業(yè)
　　D．業(yè)主、承租人和物業(yè)服務企業(yè)共同

　　【答案】A

　　【2008年真題】

　　物業(yè)服務企業(yè)在確定寫字樓租金時，需認真考慮的主要因素有（ ）。
　　A．可出租面積
　　B．基礎租金
　　C．室內裝修
　　D．客戶類型
　　E．出租單元面積規(guī)劃

　　【答案】ABCE
　　【解析】租金確定的三方面因素，考大標題。

　　【2008年真題】

　　下列關于寫字樓租金的表述中，正確的是（ ）。
　　A．基礎租金是租戶能接受的最低租金
　　B．基礎租金低于市場租金時，應當考慮調整到市場租金水平
　　C．寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎租金
　　D．寫字樓內某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內的位置有一定差異

　　【答案】D

　　【2005年真題】

　　下列關于寫字樓基礎租金的表述中，正確的有（ ）。
　　A．基礎租金是根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的
　　B．基礎租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經營費用
　　C．基礎資金低于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經營費用
　　D．在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金
　　E．在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎租金

　　【答案】ABD

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