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2015房地產(chǎn)估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》講義(4)
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第五節(jié) 城市居住區(qū)規(guī)劃
一、居住區(qū)及規(guī)劃布置 了解
1、居住區(qū)的劃分:居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)。
居住區(qū) 居住小區(qū) 居住組團(tuán) 人口數(shù)量 3~5萬(wàn)人 1~1.5萬(wàn)人 1~3千人 戶數(shù) 1~1.6萬(wàn)戶 3~5千戶 300~1000戶 設(shè)施 一整套較完整的…… 一套能滿足的…… 配套有基層設(shè)施2、居住區(qū)規(guī)劃布局形式:4種
?、啪幼^(qū)-居住小區(qū)-居住組團(tuán):三級(jí)結(jié)構(gòu)
?、凭幼^(qū)-居住組團(tuán):二級(jí)結(jié)構(gòu)
⑶居住小區(qū)-居住組團(tuán):二級(jí)結(jié)構(gòu)
?、泉?dú)立式組團(tuán)
三、居住區(qū)的用地構(gòu)成和規(guī)模 熟悉
?。ㄒ唬┯玫貥?gòu)成 4類
1、住宅用地:住宅基底占地及前后左右一些空地;
2、公共服務(wù)設(shè)施用地:包括專用地中的通路、場(chǎng)地和綠地等;
3、道路用地:包括小廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、回車場(chǎng);
4、綠化用地:包括公園、小游園、組團(tuán)綠地及塊狀、帶狀綠地等。
例題:某住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積為40公頃,容積率為1.4,住宅及公共服務(wù)設(shè)施用地占50%,小區(qū)內(nèi)的道路、廣場(chǎng)用地為6公頃,則該小區(qū)的綠地率為多少?35%
解: 100%=15% 100%―50%―15%=35%
?。ǘ┚幼^(qū)的規(guī)模
1、影響因素:3條
?、派虡I(yè)服務(wù)設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性和合理的服務(wù)半徑:居住區(qū)一般:800~1000米;
⑵城市道路:合理間距600~1000米,干道間用地35~100公頃;
?、切姓芾恚航值谰游瘯?huì)管轄5萬(wàn)人為宜,少則3萬(wàn)人左右。
2、結(jié)論:人口3~5萬(wàn)人,用地50~100公頃。
四、住宅及其用地的規(guī)劃布置 熟悉
?。ㄒ唬┳≌念愋图疤攸c(diǎn):表1-3
?。ǘ┳≌?jīng)濟(jì)與用地經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
主要因素 提高經(jīng)濟(jì)效益 1、住宅層數(shù) 4~6層時(shí),每提高一層能降低造價(jià) 2、進(jìn)深 11米以下有效。每增加1米,每公頃土地上增加建筑面積 3、長(zhǎng)度 30~60米內(nèi),每提高10米,每公頃土地上增加面積 4、層高 每降低100毫米層高,降低造價(jià),節(jié)約用地 5、平面系數(shù)(K) 每提高1%,投資減少1.4%1、住宅層數(shù):樓越高,房屋造價(jià)越高。結(jié)構(gòu)、材料、施工不同。多層,提高層數(shù)降低造價(jià)。
2、進(jìn)深:長(zhǎng)度一定,加大進(jìn)深 進(jìn)深11米以下時(shí),每增加1米,增加面積有效。
3、長(zhǎng)度:寬度一定,增加長(zhǎng)度 30-60米時(shí),每增加10米,增加面積有效。
4、層高:每降低100毫米,降低1%造價(jià),節(jié)約2%用地。 不能太低
5、平面系數(shù)(K):使用面積/建筑面積 不能太高
標(biāo)準(zhǔn)層 平面布置相同的住宅樓層。
五、公共建筑及其用地的規(guī)劃布置 熟悉
?。ㄒ唬┓诸悾?種;按使用性質(zhì)、使用頻率來(lái)劃分。
?。ǘ┒~指標(biāo):2類;以每千居民為計(jì)算單位;民用建筑綜合指標(biāo)。
?。ㄈ┮?guī)劃布置:合理的服務(wù)半徑:居住區(qū)級(jí):800~1000米;
居住小區(qū)級(jí):400~500米;
居住組團(tuán)級(jí):150~200米。
六、居住區(qū)道路的規(guī)劃布置 熟悉
滿足各種用途車輛通行要求。
分為4級(jí):居住區(qū):9米,20~30米;居住小區(qū)級(jí):7米;居住組團(tuán)級(jí):4米;門前小路:3米。
七、居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置 熟悉
指標(biāo):人均綠地面積,㎡/人;綠化覆蓋率。
八、居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 掌握
1、用地面積平衡表的作用:3點(diǎn)
2、指標(biāo)計(jì)算:定義、區(qū)別、單位。
單選題:在某居住區(qū)規(guī)劃中,住宅建筑基底面積400㎡,住宅總建筑面積1400㎡,容積率1.4,則住宅建筑凈密度為( B )。05考題
A.28.60%
B.35.00%
C.40.00%
D.50.00%
解:住宅用地面積=住宅總建筑面積÷容積率=1400÷1.4=1000(㎡)
住宅建筑凈密度=住宅建筑基底面積÷住宅用地面積=400÷1000=0.4
單選題:某居住區(qū)住宅用地面積17.8h㎡,建有42棟住宅,分別為:6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900㎡、21600㎡,16棟3層的住宅,每棟基底面積和建筑面積分別為1080㎡、14040㎡,20棟8層的住宅,每棟基底面積和建筑面積分別為1080㎡、8640㎡,則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為( B )層。06考題
A.7.9
B:11.9
C.12.1
D.19.0
解:21600×6+14040×16+8640×20÷900×6+1080×16+1080×20=11.9(層)
總建筑面積÷基底總面積
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