2015房地產(chǎn)估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》講義（4）

　　第五節(jié) 城市居住區(qū)規(guī)劃

　　一、居住區(qū)及規(guī)劃布置 了解

　　1、居住區(qū)的劃分：居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)。

　　居住區(qū)　居住小區(qū)　居住組團(tuán)　人口數(shù)量　3~5萬(wàn)人　1~1.5萬(wàn)人　1~3千人　戶數(shù)　1~1.6萬(wàn)戶　3~5千戶　300~1000戶　設(shè)施　一整套較完整的……　一套能滿足的……　配套有基層設(shè)施　

　　2、居住區(qū)規(guī)劃布局形式：4種

　?、啪幼^(qū)-居住小區(qū)-居住組團(tuán)：三級(jí)結(jié)構(gòu)

　?、凭幼^(qū)-居住組團(tuán)：二級(jí)結(jié)構(gòu)

　　⑶居住小區(qū)-居住組團(tuán)：二級(jí)結(jié)構(gòu)

　?、泉?dú)立式組團(tuán)

　　三、居住區(qū)的用地構(gòu)成和規(guī)模 熟悉

　?。ㄒ唬┯玫貥?gòu)成 4類

　　1、住宅用地：住宅基底占地及前后左右一些空地；

　　2、公共服務(wù)設(shè)施用地：包括專用地中的通路、場(chǎng)地和綠地等；

　　3、道路用地：包括小廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、回車場(chǎng)；

　　4、綠化用地：包括公園、小游園、組團(tuán)綠地及塊狀、帶狀綠地等。

　　例題：某住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積為40公頃，容積率為1.4，住宅及公共服務(wù)設(shè)施用地占50%，小區(qū)內(nèi)的道路、廣場(chǎng)用地為6公頃，則該小區(qū)的綠地率為多少？35%

　　解： 100%＝15% 100%―50%―15%＝35%

　?。ǘ┚幼^(qū)的規(guī)模

　　1、影響因素：3條

　?、派虡I(yè)服務(wù)設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性和合理的服務(wù)半徑：居住區(qū)一般：800~1000米；

　　⑵城市道路：合理間距600~1000米，干道間用地35~100公頃；

　?、切姓芾恚航值谰游瘯?huì)管轄5萬(wàn)人為宜，少則3萬(wàn)人左右。

　　2、結(jié)論：人口3~5萬(wàn)人，用地50~100公頃。

　　四、住宅及其用地的規(guī)劃布置 熟悉

　?。ㄒ唬┳≌念愋图疤攸c(diǎn)：表1-3

　?。ǘ┳≌?jīng)濟(jì)與用地經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

主要因素　提高經(jīng)濟(jì)效益　1、住宅層數(shù)　4~6層時(shí)，每提高一層能降低造價(jià)　2、進(jìn)深　11米以下有效。每增加1米，每公頃土地上增加建筑面積　3、長(zhǎng)度　30~60米內(nèi)，每提高10米，每公頃土地上增加面積　4、層高　每降低100毫米層高，降低造價(jià)，節(jié)約用地　5、平面系數(shù)（K）　每提高1%，投資減少1.4%　

　　1、住宅層數(shù)：樓越高，房屋造價(jià)越高。結(jié)構(gòu)、材料、施工不同。多層，提高層數(shù)降低造價(jià)。

　　2、進(jìn)深：長(zhǎng)度一定，加大進(jìn)深 進(jìn)深11米以下時(shí)，每增加1米，增加面積有效。

　　3、長(zhǎng)度：寬度一定，增加長(zhǎng)度 30-60米時(shí)，每增加10米，增加面積有效。

　　4、層高：每降低100毫米，降低1%造價(jià)，節(jié)約2%用地。 不能太低

　　5、平面系數(shù)（K）：使用面積/建筑面積 不能太高

　　標(biāo)準(zhǔn)層 平面布置相同的住宅樓層。

　　五、公共建筑及其用地的規(guī)劃布置 熟悉

　?。ㄒ唬┓诸悾?種；按使用性質(zhì)、使用頻率來(lái)劃分。

　?。ǘ┒~指標(biāo)：2類；以每千居民為計(jì)算單位；民用建筑綜合指標(biāo)。

　?。ㄈ┮?guī)劃布置：合理的服務(wù)半徑：居住區(qū)級(jí)：800~1000米；

　　居住小區(qū)級(jí)：400~500米；

　　居住組團(tuán)級(jí)：150~200米。

　　六、居住區(qū)道路的規(guī)劃布置 熟悉

　　滿足各種用途車輛通行要求。

　　分為4級(jí)：居住區(qū)：9米，20~30米；居住小區(qū)級(jí)：7米；居住組團(tuán)級(jí)：4米；門前小路：3米。

　　七、居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置 熟悉

　　指標(biāo)：人均綠地面積，㎡/人；綠化覆蓋率。

　　八、居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 掌握

　　1、用地面積平衡表的作用：3點(diǎn)

　　2、指標(biāo)計(jì)算：定義、區(qū)別、單位。

　　單選題：在某居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑基底面積400㎡，住宅總建筑面積1400㎡，容積率1.4，則住宅建筑凈密度為（ B ）。05考題
　　A．28.60%
　　B．35.00%
　　C．40.00%
　　D．50.00%

　　解：住宅用地面積＝住宅總建筑面積÷容積率＝1400÷1.4＝1000（㎡）

　　住宅建筑凈密度＝住宅建筑基底面積÷住宅用地面積＝400÷1000＝0.4

　　單選題：某居住區(qū)住宅用地面積17.8h㎡，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900㎡、21600㎡，16棟3層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080㎡、14040㎡，20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080㎡、8640㎡，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為（ B ）層。06考題
　　A．7.9
　　B：11.9
　　C．12.1
　　D．19.0

　　解：21600×6＋14040×16＋8640×20÷900×6＋1080×16＋1080×20＝11.9（層）

　　總建筑面積÷基底總面積

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