房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》第二章沖刺內(nèi)容（3）

　?。ㄈ┥虡I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

　　1. 不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　?。?）出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

　　采用收益法估價(jià)的關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測(cè)算要區(qū)分租期內(nèi)和租期結(jié)束兩種情況。在租期內(nèi)有租約限制，應(yīng)根據(jù)合同租金來(lái)計(jì)算凈收益；租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)租金利用市場(chǎng)法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)判斷未來(lái)租金水平。

　　采用市場(chǎng)法對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應(yīng)用在兩個(gè)方面：一是運(yùn)用市場(chǎng)法直接求取商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格；二是運(yùn)用市場(chǎng)法求取商業(yè)房地產(chǎn)的租金。

　　出租商業(yè)房地產(chǎn)的評(píng)估重要環(huán)節(jié)就是交易實(shí)例的選擇和修正系數(shù)的確定，注意實(shí)地踏勘：地段、坐落、臨街狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、建主機(jī)內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等。還要注意交易實(shí)例的交易形式和交易價(jià)格內(nèi)涵。

　?。?）運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)獲得收入，因此，主要采用收益法進(jìn)行估價(jià)。

　　采用收益法對(duì)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)鍵是基于營(yíng)業(yè)收入的凈收益測(cè)算，其凈收益的計(jì)算公式為：凈收益=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-銷(xiāo)售費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)。難點(diǎn)是如何剝離商業(yè)利潤(rùn)和房地產(chǎn)利潤(rùn)，一般的做法是根據(jù)類(lèi)似可比實(shí)例修正估算得出租賃收入來(lái)確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

　　2．不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　?。?）整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、類(lèi)型、收入水平差異等；其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素；最后根據(jù)不同樓層的具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同的估價(jià)方法。

　?。?）整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。經(jīng)常選取類(lèi)似估價(jià)對(duì)象的單個(gè)商鋪的成交實(shí)例作為可比實(shí)例，然后進(jìn)行修正得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。

　?。?）同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評(píng)估。對(duì)于同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可先評(píng)估出一個(gè)鋪面的價(jià)格，其余鋪面的價(jià)格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正得出不同鋪面的估價(jià)結(jié)果。但是，這種技術(shù)處理方式要求對(duì)同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素有充分的了解和認(rèn)識(shí)。

　　3.空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　在對(duì)空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一定要結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況，對(duì)其進(jìn)行最高最佳使用分析是十分必要的，而確定空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)的最高最佳使用方式是此類(lèi)估價(jià)的難點(diǎn)。

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