房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點要點（16）

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算

　　【本節(jié)內(nèi)容框架】

　　1．投資估算

　　2．資金使用計劃

　　3．收入估算

　　4．資金籌措

　　1.投資估算

　　1.1 土地費用

　　劃撥或征收土地－征地拆遷費

　　出讓土地－出讓地價款

　　轉(zhuǎn)讓土地－土地轉(zhuǎn)讓費

　　租用土地－土地租用費

　　股東投資入股土地－投資折價

　　1.2 勘察設(shè)計和前期工程費

　　前期規(guī)劃、設(shè)計－為建安工程費的3%

　　可行性研究－項目總投資的1%～3%

　　水文地質(zhì)勘測－設(shè)計概算的0.5%

　　三通一平等土地開發(fā)工程費支出－可按實際工作量參照計費標(biāo)準(zhǔn)估算

　　1.3 房屋開發(fā)費

　　建筑安裝工程費

　　建筑工程費用

　　設(shè)備采購費用

　　安裝工程費用

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　是指建筑物2m以外的和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用

　　一般按實際工程量估算

　　公共配套設(shè)施建設(shè)費

　　是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用

　　一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算

　　【重點】房屋開發(fā)費用估算方法

　　單元估算法－如每間客房單價

　　單位指標(biāo)估算法－如土建、安裝每平米造價

　　工程量近似匡算法－類似于工程概預(yù)算

　　概算指標(biāo)法－每平方米造價指標(biāo)

　　【2009年真題】

　　某賓館開房項目共有150間客房，平均每件客房的面積為40㎡.總建筑面積為6800㎡．當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則單元估算法計算的該賓館總投資為（ ）萬元。
　　A．1800
　　B．2040
　　C．2100
　　D．2380

　　【答案】C
　　【解析】以單位為單位，不是按平米，14*150＝2100（萬元）

　　【2009年真題】

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。（ ）

　　【答案】X
　　【解析】表述的是公共配套設(shè)施建設(shè)費。

　　【2008年真題】

　　房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2M以外和項目（ ）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用．
　　A．黃線
　　B．紫線
　　C．藍(lán)線
　　D．紅線

　　【答案】D

　　【解析】結(jié)合《基礎(chǔ)制度與政策》中講到的四線。

　　【2007年真題】

　　房屋開發(fā)費中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。 （ ）

　　【答案】√

　　【2007年真題】

　　在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于（ ）。
　　A．單元估算法
　　B．單位指標(biāo)估算法
　　C．概算指標(biāo)法
　　D．工程量近似匡算法

　　【答案】A

　　【2006年真題】

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括（ ）。
　　A．建筑安裝工程費
　　B．公共配套設(shè)施建設(shè)
　　C．土地費用
　　D．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　【答案】C
　　【解析】土地費用是與房屋開發(fā)費平行的概念。

　　【2005年真題】

　　在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標(biāo)×建筑面積，屬于（ ）。
　　A．單元估算法
　　B．單位指標(biāo)估算法
　　C．概算指標(biāo)法
　　D．工程量近似匡算法

　　【答案】C

　　【2005年真題】

　　在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（ ）。
　　A．單元估算法
　　B．概預(yù)算定額法
　　C．工程最近似匡算法
　　D．蒙特卡洛模擬法
　　E．單位指標(biāo)估算法

　　【答案】ABCE
　　【解析】蒙特卡洛模擬法是不確定性分析的方法

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