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房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點要點(16)
第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算
【本節(jié)內(nèi)容框架】
1.投資估算
2.資金使用計劃
3.收入估算
4.資金籌措
1.投資估算
1.1 土地費用
劃撥或征收土地-征地拆遷費
出讓土地-出讓地價款
轉(zhuǎn)讓土地-土地轉(zhuǎn)讓費
租用土地-土地租用費
股東投資入股土地-投資折價
1.2 勘察設(shè)計和前期工程費
前期規(guī)劃、設(shè)計-為建安工程費的3%
可行性研究-項目總投資的1%~3%
水文地質(zhì)勘測-設(shè)計概算的0.5%
三通一平等土地開發(fā)工程費支出-可按實際工作量參照計費標(biāo)準(zhǔn)估算
1.3 房屋開發(fā)費
建筑安裝工程費
建筑工程費用
設(shè)備采購費用
安裝工程費用
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
是指建筑物2m以外的和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用
一般按實際工程量估算
公共配套設(shè)施建設(shè)費
是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用
一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算
【重點】房屋開發(fā)費用估算方法
單元估算法-如每間客房單價
單位指標(biāo)估算法-如土建、安裝每平米造價
工程量近似匡算法-類似于工程概預(yù)算
概算指標(biāo)法-每平方米造價指標(biāo)
【2009年真題】
某賓館開房項目共有150間客房,平均每件客房的面積為40㎡.總建筑面積為6800㎡.當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/㎡,每間客房的綜合投資為14萬元。則單元估算法計算的該賓館總投資為( )萬元。
A.1800
B.2040
C.2100
D.2380
【答案】C
【解析】以單位為單位,不是按平米,14*150=2100(萬元)
【2009年真題】
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。( )
【答案】X
【解析】表述的是公共配套設(shè)施建設(shè)費。
【2008年真題】
房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2M以外和項目( )范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用.
A.黃線
B.紫線
C.藍(lán)線
D.紅線
【答案】D
【解析】結(jié)合《基礎(chǔ)制度與政策》中講到的四線。
【2007年真題】
房屋開發(fā)費中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。 ( )
【答案】√
【2007年真題】
在酒店項目可行性研究階段,用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資,屬于( )。
A.單元估算法
B.單位指標(biāo)估算法
C.概算指標(biāo)法
D.工程量近似匡算法
【答案】A
【2006年真題】
在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中,房屋開發(fā)費中不包括( )。
A.建筑安裝工程費
B.公共配套設(shè)施建設(shè)
C.土地費用
D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
【答案】C
【解析】土地費用是與房屋開發(fā)費平行的概念。
【2005年真題】
在房地產(chǎn)項目可行性研究階段,對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式:直接費=每平方米造價指標(biāo)×建筑面積,屬于( )。
A.單元估算法
B.單位指標(biāo)估算法
C.概算指標(biāo)法
D.工程量近似匡算法
【答案】C
【2005年真題】
在可行性研究階段,房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有( )。
A.單元估算法
B.概預(yù)算定額法
C.工程最近似匡算法
D.蒙特卡洛模擬法
E.單位指標(biāo)估算法
【答案】ABCE
【解析】蒙特卡洛模擬法是不確定性分析的方法
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