房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》備考資料（19）

　　二、內(nèi)容講解：

　　4.6 交易日期調(diào)整

　　4.6.1 交易日期調(diào)整的含義

　　可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是應(yīng)該在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同 （ 往往是不同的，而且通常成交日期早于估價(jià)時(shí)點(diǎn) ） ，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，如政府出臺(tái)新的政策措施、利率發(fā)生變化、出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮等等，從而房地產(chǎn)價(jià)格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。

　　交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

　　4.6.2 交易日期調(diào)整的方法

　　采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù) = 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　交易日期調(diào)整的關(guān)鍵，是要把握可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來的漲落變化情況，具體是調(diào)查在過去不同時(shí)間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價(jià)格，找出這類房地產(chǎn)價(jià)格隨著時(shí)間變化而變動(dòng)的規(guī)律，據(jù)此再對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可通過價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行，也可采用時(shí)間序列分析 （ 有關(guān)內(nèi)容可參見本書第 8 章“長期趨勢(shì)法” ） .

　　價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)：如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

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