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房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》備考資料(19)

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  二、內(nèi)容講解:

  4.6 交易日期調(diào)整

  4.6.1 交易日期調(diào)整的含義

  可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格,是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,是應(yīng)該在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同 ( 往往是不同的,而且通常成交日期早于估價(jià)時(shí)點(diǎn) ) ,房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化,如政府出臺(tái)新的政策措施、利率發(fā)生變化、出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮等等,從而房地產(chǎn)價(jià)格就有可能不同。因此,應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整,稱為交易日期調(diào)整。

  交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后,就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

  4.6.2 交易日期調(diào)整的方法

  采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為:

  可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù) = 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

  交易日期調(diào)整的關(guān)鍵,是要把握可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來(lái)的漲落變化情況,具體是調(diào)查在過去不同時(shí)間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價(jià)格,找出這類房地產(chǎn)價(jià)格隨著時(shí)間變化而變動(dòng)的規(guī)律,據(jù)此再對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整。調(diào)整的具體方法,可通過價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行,也可采用時(shí)間序列分析 ( 有關(guān)內(nèi)容可參見本書第 8 章“長(zhǎng)期趨勢(shì)法” ) .

  價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中,需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的,稱為定基價(jià)格指數(shù):如果是以上一時(shí)期作為基期的,稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

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發(fā)布:2007-07-11 11:41    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁(yè)]    [關(guān)閉]
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