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2015年房地產(chǎn)估價師基本制度與政策備考講義資料(20)
2.1 房地產(chǎn)市場概述作為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者或為其提供顧問服務(wù)的專業(yè)人員,要想準確地分析房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,把握房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢及其對房地產(chǎn)投資的影響,有必要了解房地產(chǎn)市場的基本概念。
2.1.1 房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)市場的定義:
房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義,則是指當前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者,以及當前的房地產(chǎn)交易活動。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。
與一般市場相同,房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場運行中的種種現(xiàn)象,決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與未來趨勢。
2.1.2 房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境在整個市場經(jīng)濟體系中,房地產(chǎn)市場并不是孤立存在的,它時刻受到社會經(jīng)濟體系中各方面因素的影響,同時也會對這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì),我們將其分為八類,包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。
(1)社會環(huán)境,是指一定時期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu),家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu),各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點等。
(2)政治環(huán)境,是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等,它涉及資本的安全性,是投資者最敏感的問題。
?。?)經(jīng)濟環(huán)境,是指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi),存在于房地產(chǎn)業(yè)之外,而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。
(4)金融環(huán)境,是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源,這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。
(5)房地產(chǎn)法律制度環(huán)境,是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則,包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等。
?。?)技術(shù)環(huán)境,是指一個國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動向等。
?。?)資源環(huán)境,指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。
?。?)國際環(huán)境,是指國外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程,是國家以外的結(jié)構(gòu)體系對一國的影響和一國對國家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。
2.1.3 房地產(chǎn)市場的影響因素
2.1.3.1 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會經(jīng)濟環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素有:社會因素,包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素;經(jīng)濟因素,包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等;政策因素,包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地戶產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價格政策。
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