2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》復習指南（11）

　　第1章 房地產(chǎn)投資與投資風險

　　隨著中國房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在市場中的地位和作用日益重要。為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者等提供專業(yè)顧問服務(wù)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價師的重要工作內(nèi)容。為了培養(yǎng)房地產(chǎn)估價師提供專業(yè)顧問服務(wù)的能力，本書將系統(tǒng)紹房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)市場的基本理論與基本概念，重點講述房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價與可行性研究的技術(shù)和方法，概要介紹房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)資產(chǎn)管理等內(nèi)容。

　　1.1 投資與房地產(chǎn)投資

　　在經(jīng)濟生活中，人們往往希望通過各種合法的手段，不斷增加他們的財富或賺取利潤，以滿足未來的消費。這樣就會經(jīng)常碰到或使用“投資”這一名詞。

　　1.1.1 投資

　　1.1.1.1 投資的概念

　　在商品經(jīng)濟社會中，投資是普遍存在的經(jīng)濟現(xiàn)象，很多情況下，人們往往把能夠帶來報酬的支出行為稱為投資。這里的“支出”行為，實際上是犧牲了當前的一定消費，“報酬”則是將來的消費增加。西方投資學家威廉·夏普在其所著《投資學》一書中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來收益而做出的決定。

　　一般來說，投資（Investment）是指經(jīng)濟主體（國家、企業(yè)、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。簡單地說，投資就是指為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。

　　在有關(guān)國際投資協(xié)定中，“投資”通常有三種定義，即以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義、以企業(yè)為基礎(chǔ)的定義和以交易為基礎(chǔ)的定義。

　?。?）以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義是：締約各方依照各自法律和法規(guī)所允許或接 受的各種財產(chǎn)，它不僅包括金融資產(chǎn)及經(jīng)濟概念上的“資本”，還包括具有創(chuàng)造 生產(chǎn)能力的所有有形和無形資產(chǎn)。主要包括：動產(chǎn)、不動產(chǎn)和其他財產(chǎn)權(quán)，如抵 押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)、享用權(quán)；公司的股份、股票、債券、債權(quán)；各種具有經(jīng)濟價值的給付請求權(quán)；知識產(chǎn)權(quán)；法律賦予或透過合同而具有的經(jīng)營特權(quán)，包括自然資源的勘探、提煉或開發(fā)的特許權(quán)。

　?。?）以企業(yè)為基礎(chǔ)的投資定義是：一個國家的實體企業(yè)為了獲得持續(xù)性收 益，在另一個國家內(nèi)建立一個實體企業(yè)。前者的實體稱為直接投資者，后者的實 體稱為直接投資企業(yè)。持續(xù)性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長期 關(guān)系，且投資者對所投資的企業(yè)具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立 并形成投資者與所投資企業(yè)之間關(guān)系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續(xù)交 易以及投資實體內(nèi)各分支機構(gòu)之間的交易。

　?。?）以交易為基礎(chǔ)的投資定義：強調(diào)投資過程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國界流 動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購投資過程中進行的。這種方式 的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動的東 道國政策，而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資” 定義統(tǒng)計國際收支平衡。

　　1.1.1.2 投資的分類

　　從總體上來說，投資分為固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資指用 于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)（土地、房屋、機器設(shè)備、市政工程等）或更新改造原有固 定資產(chǎn)的投資。流動資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購買、儲存勞動對象以及在生產(chǎn)和流 通過程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。根據(jù)不同的目的和管理的需要，

　　我國固定資產(chǎn)投資主要有以下幾種分類方式：

　?。?）我國固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計分類，包括基本建設(shè)投資，更新改造投資，房 地產(chǎn)開發(fā)投資，國有其他固定資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資，農(nóng)村集體固定 資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資，農(nóng)村個人固定資產(chǎn)投資。

　　（2）按投資主體的經(jīng)濟類型不同，投資可分為國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟、個體經(jīng) 濟、聯(lián)營經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟、外商投資經(jīng)濟、港澳臺投資經(jīng)濟等。

　　（3）按資金來源的不同，投資可分為國家預算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他投資等。

　?。?）按固定資產(chǎn)投資的使用構(gòu)成，投資可分為建筑安裝工程、設(shè)備和工器具 購置和其他費用投資。

　　1.1.1.3 投資的特性

　　（1）投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟活動。從靜 態(tài)的角度來說，投資是現(xiàn)在墊支一定量的資金；從動態(tài)的角度來說，投資則是為 了獲得未來的報酬而采取的經(jīng)濟行為。

　　（2）投資具有時間性。即投入的價值或犧牲的消費是現(xiàn)在的，而獲得的價值 或消費是將來的，也就是說，從現(xiàn)在支出到將來獲得報酬，在時間上總要經(jīng)過一 定的間隔。這表明投資是一個行為過程，這個過程越長，未來報酬的獲得越不穩(wěn) 定，風險就越大。

　?。?）投資的目的在于得到報酬（即收益）。投資活動是以犧牲現(xiàn)在價值為手段，以賺取未來價值為目標。未來價值超過現(xiàn)在價值，投資者方能得到正報酬。投資的報酬可以是各種形式的收入，如利潤、利息、股息，可以是價格變動的資本利得，也可以是本金的增值，還可以是各種財富的保值或權(quán)利的獲得。

　　（4）投資具有風險性，即不穩(wěn)定性。現(xiàn)在投入的價值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性即為投資的風險。

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