房地產估價師經營與管理課程講義（12）

　　第二章 房地產市場與市場運行

　　【內容框架】

　　第一節(jié) 房地產市場概述

　　第二節(jié) 房地產市場結構與指標

　　第三節(jié) 房地產市場的特性與功能

　　第四節(jié) 房地產市場的運行規(guī)律

　　第五節(jié) 房地產市場的政府干預

　　【考試重點】

　　1．房地產市場運行環(huán)境

　　2．房地產市場結構

　　3．房地產市場細分

　　4．重要的房地產市場指標

　　5．房地產空間市場與資產市場

　　6．房地產市場自然周期

　　7．自然周期與投資周期的關系

　　8．房地產泡沫與過度開發(fā)

　　【內容詳解】

　　第一節(jié) 房地產市場概述

　　1．房地產市場的概念

　　一般的定義

　　指從事房地產交易活動的場所，以及交易的途徑與形式

　　經濟學的定義

　　指當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動

　　房地產市場體系包括

　　交與交易當事人－主體

　　作為交易對象的房地產資產－客體

　　交易制度－制度

　　交易組織機構等－組織

　　2．房地產市場的運行環(huán)境（八類，三基本因素）

　　社會環(huán)境﹡

　　政治環(huán)境﹡

　　經濟環(huán)境﹡

　　金融環(huán)境

　　法律制度環(huán)境

　　技術環(huán)境

　　資源環(huán)境

　　國際環(huán)境

　　【重點】社會因素、經濟因素和政策因素，是影響房地產市場的基本因素

　　【重點難點】區(qū)別社會因素和經濟因素

　　【2008年真題】

　　政府的土地供應政策會直接影響房地產開發(fā)的（ ）。
　　A．產品質量
　　B．產品性價比
　　C．規(guī)模和結構
　　D．產品檔次

　　【答案】C
　　【解析】土地政策影響供給的規(guī)模和結構。

　　【2006年真題】

　　下列影響房地產市場運行環(huán)境的因素中，屬于經濟環(huán)境的因素是（ ）
　　A．城市或區(qū)域產業(yè)結構與布局
　　B．人口數(shù)量也結構
　　C．土地資源狀況
　　D．建筑技術進步

　　【答案】A
　　【解析】B 社會因素，C資源環(huán)境，D 技術環(huán)境。

　　3．影響房地產市場轉變的社會經濟力量（六大力量）

　　金融業(yè)的發(fā)展

　　信息通訊技術水平的提高和交通條件的改善

　　生產和工作方式的轉變

　　人文環(huán)境的變化

　　自然環(huán)境的變化

　　政治制度的變遷

　　4．房地產市場的參與者（七類參與者）

　　土地所有者或當前的土地使用者

　　開發(fā)商

　　政府及政府機構

　　金融機構

　　建筑承包商

　　消費者或買家

　　專業(yè)顧問：建筑師、工程師、會計師、造價工程師、經濟師、房地產估價師、房地產紀紀人、律師

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