2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》重難點(diǎn)（14）

　　2．地產(chǎn)權(quán)益的含義（掌握）

　　是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利、利益和好處。

　　房地產(chǎn)的各種權(quán)利——所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等

　　受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利——如設(shè)立了抵押權(quán)的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)

　　受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利——如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、綠地率等的限制，房地產(chǎn)被人民法院查封而其處分收到限制

　　房地產(chǎn)的額外利益或收益——如樓頂?shù)膹V告收益

　　房地產(chǎn)權(quán)利的總類(lèi)

　　房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利（四項(xiàng)權(quán)能）所有權(quán)形式有

　　■單獨(dú)所有

　　■共有（按份共有共同共有）

　　■建筑物區(qū)分所有（專有部分的所有權(quán)+專有部分以外的共有部分的持有權(quán)+因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)）

　　建設(shè)用地使用權(quán)（實(shí)質(zhì)上是空間利用權(quán)利，或空間權(quán)，地表、地上、地下可分設(shè)）

　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，包括出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、其他建設(shè)用地使用權(quán)

　　宅基地使用權(quán) 宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有土地享有的占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及附屬設(shè)施

　　土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　地役權(quán)：房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定，利用他人的房地產(chǎn)以提高自己房地產(chǎn)效益的權(quán)利。如：通行地役權(quán)——在他人的土地上通行的權(quán)利；排水地役權(quán)、眺望地役權(quán)。

　　抵押權(quán)：債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償

　　租賃權(quán)：以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利。租賃權(quán)是債權(quán)，其他權(quán)利都是物權(quán)

　　此處沒(méi)有聽(tīng)出時(shí)間點(diǎn)，麻煩教務(wù)老師幫忙聽(tīng)個(gè)正確的時(shí)間點(diǎn)，謝謝。

　　物權(quán)與債權(quán)

　　物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利；物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，對(duì)世權(quán)。債權(quán)是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)無(wú)關(guān)的人作為或者不作為；債權(quán)是對(duì)人權(quán)、相對(duì)權(quán)。

　　如果特定的房地產(chǎn)，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。如果有兩個(gè)以上物權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)先設(shè)立的物權(quán)。

　　所有權(quán)是自物權(quán)，其他的是他物權(quán)。他物權(quán)中，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，其他的他物權(quán)是用益物權(quán)。

　　房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有，共有和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅，商業(yè)，用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（ ?。?005年真題】

　　【答案】對(duì)

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（ ?。┑取！?004年真題】
　　A．按份共有所有權(quán)
　　B．專有部分所有權(quán)
　　C．共同關(guān)系成員權(quán)
　　D．共同部分持份權(quán)
　　E．長(zhǎng)期使用租賃權(quán)

　　【答案】BCD

　　（判斷題）房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類(lèi)，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類(lèi)。自物權(quán)即所有權(quán)：他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。（ 　）【2007年真題】

　　【答案】對(duì)

　　實(shí)物和權(quán)益對(duì)房地產(chǎn)的影響

　　有形資產(chǎn)價(jià)值主要由實(shí)物決定。無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值主要由權(quán)益決定。房地產(chǎn)價(jià)值決定中，實(shí)物和權(quán)益都很重要

　　3．房地產(chǎn)區(qū)位的含義（掌握）

　　房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。包括：位置、交通（通達(dá)性accessibility）、周?chē)h(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等

　　4．房地產(chǎn)的其他稱謂（了解）

　　5．房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)（了解）

　　房地產(chǎn)－可單指土地、可單指建筑物，也可指土地與建筑物的綜合體

　　土地－僅指土地部分

　　建筑物－僅指建筑物部分

　　房地－專指土地和建筑物的綜合體

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