青島新房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，二手房略有上漲

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　　新房?jī)r(jià)格繼續(xù)下跌

　　盡管隨著剛性需求的釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)攀升，但買賣雙方的博弈并沒(méi)有消除。受籠罩市場(chǎng)的看跌心態(tài)影響，降價(jià)成為開(kāi)發(fā)商首選營(yíng)銷策略。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年8月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)繼續(xù)下跌，但跌幅有所減小。數(shù)據(jù)顯示，8月份新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌了0.1% ，同比下降了4.3%；新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同樣環(huán)比下跌了0.1%，同比下降4.6%，較之7月份跌幅減小。

　　值得注意的是，二手住宅價(jià)格指數(shù)延續(xù)著7月份以來(lái)的漲勢(shì)，環(huán)比上漲了0.3%，較之7月份0.1%的漲幅明顯增大。但和去年同期相比跌幅仍非常明顯，同比下降了3.0%。

　　金九銀十未現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)

　　“中央多次重申堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心 ，限購(gòu)限貸的政策導(dǎo)致市場(chǎng)高存量難以消化，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)椤鹁陪y十’的到來(lái)而出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)?！鼻鄭u銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說(shuō)，截至8月份，新房?jī)r(jià)格指數(shù)已連續(xù)11個(gè)月處在下降軌道，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)則在今年的7月份開(kāi)始小幅上揚(yáng)，但同比跌幅仍非常明顯。

　　盤點(diǎn)一年來(lái)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策以來(lái)，島城新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)出現(xiàn)下跌始自去年的8月份，在經(jīng)歷去年9月份的小幅上漲后，再次走上下行軌道。

　　降價(jià)跑量仍是大勢(shì)

　　從成交量來(lái)看，新建商品住宅的成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月穩(wěn)步上漲，其中五六月份的成交量都在7000套左右，7月份成交量達(dá)9512套，8月份則成交9118套?！俺山涣康母咦吲c開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量的策略互為因果?！鼻鄭u銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說(shuō)，迫于高達(dá)15萬(wàn)套的市場(chǎng)存量，開(kāi)發(fā)商從今年的5月份開(kāi)始逐步加大了降價(jià)促銷力度，這讓觀望已久的剛性需求出手買房，但成交量的持續(xù)高走又在一定程度上改變了賣方心態(tài)，隨著大量新房被快速消化，降價(jià)空間又有收縮的趨勢(shì)。

　　“但市場(chǎng)存量這么高，九十月份新盤開(kāi)盤速度會(huì)加快，開(kāi)發(fā)商的銷售壓力仍非常大，降價(jià)跑量仍將是市場(chǎng)大勢(shì)。”青島世聯(lián)怡高公司總經(jīng)理陳耀華說(shuō)。

　　棋至尾盤觀望漸濃降價(jià)通道或?qū)⒅貑?

　　“金九銀十”歷來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺季，剛性需求的持續(xù)釋放能否撐起九十月份的市場(chǎng)？未來(lái)幾個(gè)月的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)迎來(lái)觸底反彈？帶著這些問(wèn)題，記者18日探訪市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，由于調(diào)控風(fēng)聲仍緊，存量房源日增，降價(jià)促銷仍是市場(chǎng)的主流方向。此外，受保障房大量上市的影響，“金九銀十”或許迎來(lái)樓市的“深度博弈”期。

　　二手房議價(jià)空間縮至3%

　　“新房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，二手房?jī)r(jià)格上漲的勢(shì)頭依舊非常明顯?！?8日上午，科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說(shuō)，新房?jī)r(jià)格的下降體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠力度的不斷增大，二手房?jī)r(jià)格的上漲則體現(xiàn)在議價(jià)空間的不斷減小。

　　“以市南區(qū)寧夏路周邊的二手房為例，以前的議價(jià)空間最高達(dá)10%到15%，但現(xiàn)在一般只有3% 到5%。”惠百家不動(dòng)產(chǎn)的董曉峰總經(jīng)理說(shuō)。

　　為何新房、二手房?jī)r(jià)格從7月份開(kāi)始漲跌各異？董曉峰說(shuō)，從5月份以來(lái)，新房成交主要集中在李滄、城陽(yáng) 、黃島、膠州、膠南、即墨等區(qū)域，這部分區(qū)域因?yàn)槟玫貎r(jià)格相對(duì)較低，降價(jià)的空間也相對(duì)較大；但二手房成交主要集中在市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)以及嶗山區(qū)，受地段、配套等因素的影響，降價(jià)空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新房市場(chǎng)。

　　“二手房房主和開(kāi)發(fā)商不一樣，后者房源積壓量高，受資金鏈的影響，而多數(shù)二手房房主手里只有一兩套房，資金壓力小得多?！睂O杰說(shuō)。

　　但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格的持續(xù)反彈對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有指導(dǎo)意義。孫杰說(shuō)，畢竟多數(shù)新房已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，無(wú)論是配套還是價(jià)格上都比二手房有優(yōu)勢(shì)，會(huì)分流大量的二手房市場(chǎng)需求。
 
新房?jī)r(jià)格仍有下探空間

　　島城樓市會(huì)不會(huì)出現(xiàn)觸底反彈行情？“未來(lái)幾個(gè)月開(kāi)發(fā)商仍將主推面向剛性群體的中小戶型，炒房成本日高，收益日低，房產(chǎn)稅呼聲越來(lái)越高，投資性需求不敢貿(mào)然入市?！鼻鄭u世聯(lián)怡高公司總經(jīng)理陳耀華說(shuō)，在這個(gè)前提下，僅靠剛性需求，顯然難以撐起“金九銀十”的樓市。

　　9月份，包括李滄區(qū)的嘉凱城時(shí)代城、偉東幸福之城、中海國(guó)際社區(qū)等項(xiàng)目在內(nèi)，持續(xù)掀起了價(jià)格戰(zhàn)。受此影響，李滄區(qū)的房?jī)r(jià)從去年的9000元/平方米，下跌到了目前的每平方米七八千元?！捌鋵?shí)和2009年、2010年相比，李滄、四方、市北、城陽(yáng)和黃島等區(qū)域的房?jī)r(jià)下跌幅度都在20%以上?！鼻鄭u銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說(shuō)。

　　18日，位于膠州市的青島中置風(fēng)景項(xiàng)目二期繼續(xù)釋放出“成本價(jià)”賣房的信息?！熬鶅r(jià)仍將定在3000元/平方米左右，畢竟未來(lái)兩個(gè)月的市場(chǎng)銷售競(jìng)爭(zhēng)仍然非常大?！敝兄蔑L(fēng)景項(xiàng)目的銷售人員說(shuō)。

　　青島世聯(lián)怡高公司總經(jīng)理陳耀華說(shuō)，樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整，驅(qū)逐投資性購(gòu)房，下半年房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅上漲的可能。

　　萬(wàn)套保障房上市沖擊商品房

　　盤點(diǎn)近幾個(gè)月來(lái)的熱銷項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn)，包括李滄區(qū)的時(shí)代城、中海國(guó)際社區(qū)、海岸華府，城陽(yáng)區(qū)的青特花溪地，黃島區(qū)的紫檀山 ，嶗山區(qū)的開(kāi)泰錦城等在內(nèi)的項(xiàng)目都下調(diào)了開(kāi)盤均價(jià)，借此撬動(dòng)市場(chǎng)需求釋放。

　　青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入9月份，日均成交量在兩百套左右，較之七八月份300套左右的日均成交量有所回落?！耙环矫媸钦{(diào)控政策沒(méi)有絲毫將要放松的跡象，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下降仍然充滿期待；另一方面是開(kāi)發(fā)商積極備戰(zhàn)‘金九銀十’，借此擺脫年關(guān)將至資金鏈趨緊的難題?！瘪R光明說(shuō)，到了下半場(chǎng)，島城的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入“深度博弈”期。

　　讓開(kāi)發(fā)商在“金九銀十”季節(jié)難以淡定的，還有保障房上市銷售的消息。19日上午，13個(gè)保障性住房項(xiàng)目將公開(kāi)銷售，一共有5451套房源，而部分經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售均價(jià)僅在3557元/平方米，僅為周邊商品住房銷售價(jià)格的一半左右。而據(jù)青島市住房保障中心的負(fù)責(zé)人介紹，下半年還將推出第二批保障性住房，房源大約有4000套?！敖f(wàn)套保障性住房上市，會(huì)對(duì)9月份和10月份的商品房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，分流一部分剛需客戶。”陳耀華說(shuō)。 記者 王愛(ài)科

　　房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量緣何回落？

　　房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量減少，這是8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新信號(hào)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，8月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格上漲的城市有36個(gè)。而7月份，環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)量達(dá)50個(gè)。這是自5月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量持續(xù)增加以來(lái)，首次回落。

　　與此同時(shí)，環(huán)比價(jià)格漲幅收窄。8月份環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.6%。而7月份，環(huán)比價(jià)格上漲的城市漲幅均未超過(guò)0.7%。

　　究竟是哪些因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)放慢上漲步伐？

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，主要是成交量的放緩影響了房?jī)r(jià)上漲速度，漲幅放緩。成交量的放緩則由于消費(fèi)者購(gòu)房意愿下降，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變。一方面由于前期積累的剛性需求，在今年上半年差不多已消耗殆盡，后續(xù)乏力。另一方面，與政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)定決心有著直接關(guān)系。

　　一方面是經(jīng)濟(jì)下行壓力加大 ，一方面是房?jī)r(jià)反彈壓力增加，對(duì)于處在關(guān)鍵時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控而言，審慎把握調(diào)控節(jié)奏，盡快加大市場(chǎng)供給顯得尤為重要。

　　國(guó)家發(fā)改委主任張平表示，下半年要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)增加普通商品住房特別是中小套型住房供應(yīng)，防止房?jī)r(jià)反彈；加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，避免不實(shí)信息炒作誤導(dǎo)。