2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第二章知識(shí)點(diǎn)（7）

　　21. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期﹡﹡

　　平衡點(diǎn)

　　從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率（合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)

　　自然周期分為四個(gè)階段（兩線五點(diǎn)四階段的倒V型）

　　兩線

　　水平的時(shí)間軸，向右表明時(shí)間流逝

　　垂直的空置率軸，向下表明空置率增高

　　五點(diǎn)

　　達(dá)到最高的空置率水平AE

　　達(dá)到長(zhǎng)期平均空置率水平BD

　　達(dá)到最低的空置率水平C，是供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)

　　第一階段（A-B）吸納過剩供給

　　始于市場(chǎng)周期谷底，此時(shí)空置率最高，存在供給過剩

　　此階段需求增長(zhǎng)，供給不增加，需求的增長(zhǎng)將吸納先前過剩的供給

　　沒有新項(xiàng)目出現(xiàn)，空置率下降

　　租金有小幅度的增長(zhǎng)

　　第二階段（B-C）新增供給

　　始于超過了平衡點(diǎn)

　　需求繼續(xù)增長(zhǎng)，原有的過剩供給吸納完畢，形成了對(duì)額外房屋空間的需求

　　空置率降到了合理空置率以下，租金開始迅速上漲

　　新項(xiàng)目出現(xiàn)，供給增加

　　需求的增長(zhǎng)和供給的增長(zhǎng)會(huì)以一個(gè)大致相同的速率保持相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，到達(dá)峰值后，需求的增長(zhǎng)的速度低于供給增長(zhǎng)的速度

　　第三階段（C-D） 空置增大，開工項(xiàng)目少，竣工項(xiàng)目多

　　始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)

　　空置率低于合理空置率

　　供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率回升趨向于合理空置水平

　　該階段不存在供給過剩，租金停止上漲，開工項(xiàng)目少，但竣工項(xiàng)目多

　　第四階段（D-E）

　　始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)并向下運(yùn)動(dòng)

　　供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)

　　租金降低，空置率上升

【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期四階段總結(jié)

　起始　需求　供給　租金
水平　租金上漲率　空置　第一階段　A～B　增加　不變　上漲　未提及　下降　第二階段　B~C　增加
需求與供給等速度增長(zhǎng)　增長(zhǎng)
供給與需求同速增長(zhǎng)　上漲　提高　下降　第三階段　C～D　增加
但需求增加速度低于供給增加速度　增長(zhǎng)
供給增長(zhǎng)速度快于需求增長(zhǎng)速度　上漲　下降　提高　第四階段　D～E　減少　高增長(zhǎng)　下降　負(fù)數(shù)　提高　

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