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2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第二章知識點（7）
21. 房地產(chǎn)市場的自然周期﹡﹡
平衡點
從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率（合理空置率或結構空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點
自然周期分為四個階段（兩線五點四階段的倒V型）
兩線
水平的時間軸，向右表明時間流逝
垂直的空置率軸，向下表明空置率增高
五點
達到最高的空置率水平AE
達到長期平均空置率水平BD
達到最低的空置率水平C，是供求轉(zhuǎn)折點
第一階段（A-B）吸納過剩供給
始于市場周期谷底，此時空置率最高，存在供給過剩
此階段需求增長，供給不增加，需求的增長將吸納先前過剩的供給
沒有新項目出現(xiàn)，空置率下降
租金有小幅度的增長
第二階段（B-C）新增供給
始于超過了平衡點
需求繼續(xù)增長，原有的過剩供給吸納完畢，形成了對額外房屋空間的需求
空置率降到了合理空置率以下，租金開始迅速上漲
新項目出現(xiàn)，供給增加
需求的增長和供給的增長會以一個大致相同的速率保持相當長一段時間，到達峰值后，需求的增長的速度低于供給增長的速度
第三階段（C-D） 空置增大，開工項目少，竣工項目多
始于供求轉(zhuǎn)折點
空置率低于合理空置率
供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升趨向于合理空置水平
該階段不存在供給過剩，租金停止上漲，開工項目少，但竣工項目多
第四階段（D-E）
始于市場運行到平衡點并向下運動
供給高增長，需求低增長或負增長
租金降低，空置率上升
【重點難點】房地產(chǎn)市場自然周期四階段總結
起始 需求 供給 租金水平 租金上漲率 空置 第一階段 A～B 增加 不變 上漲 未提及 下降 第二階段 B~C 增加
需求與供給等速度增長 增長
供給與需求同速增長 上漲 提高 下降 第三階段 C～D 增加
但需求增加速度低于供給增加速度 增長
供給增長速度快于需求增長速度 上漲 下降 提高 第四階段 D～E 減少 高增長 下降 負數(shù) 提高
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