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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》第六章知識點(diǎn)(1)

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  第六章 經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)與方法

  1. 投資與成本

投資分類 用途 價(jià)值形式 回收形式 固定資產(chǎn)投資 用于建造或購置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn) 在使用過程中以折舊形式計(jì)入成品成本 通過成品銷售以貨幣形式回收 流動(dòng)資金 指工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)前預(yù)先墊付,用于購買原材料、燃料動(dòng)力、支付工資等的費(fèi)用以及被制成品占用的周轉(zhuǎn)資金 在每個(gè)生產(chǎn)周期周轉(zhuǎn)一次,在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用, 在項(xiàng)目壽命周期末,以貨幣形式回收 

  成本

  產(chǎn)品的成本就是活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗

  銷售成本(完全成本)=生產(chǎn)成本+銷售費(fèi)用

  投資分析中的成本與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本的不同

  財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄,數(shù)據(jù)是唯一的;投資分析中的成本是對未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算,各種影響因素不同,不同的方案有不同的成本數(shù)據(jù)

  在投資分析的成本中,還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒有的成本概念,如機(jī)會(huì)成本、沉沒成本、不可預(yù)見費(fèi)用等

  2.房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

資形式 經(jīng)營方式 投資 成本 開發(fā)投資 出售 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本 出租 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本+出租成本 經(jīng)營 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本+經(jīng)營成本 置業(yè)投資 出租 購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購買成本+出租成本 經(jīng)營 購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購買成本+經(jīng)營成本 

  3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本類型(四類)

  開發(fā)項(xiàng)目總投資、開發(fā)產(chǎn)品成本、經(jīng)營成本、期間費(fèi)用

  包括:管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用(銷售物業(yè)叫銷售費(fèi)用)

  規(guī)定:

  項(xiàng)目用于銷售時(shí),期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中

  項(xiàng)目用于出租或自營時(shí),開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資,經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用

  項(xiàng)目置業(yè)投資的,期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用

  經(jīng)營收入 (三類,取決于經(jīng)營模式)

  經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

  銷售收入=銷售房屋面積×房屋銷售單位

  出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)

  自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)

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發(fā)布:2007-07-11 11:34    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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