2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第六章知識(shí)點(diǎn)（5）

　　11.通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹使現(xiàn)金的購(gòu)買力下降，投資者必須提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的區(qū)別

　　通貨膨脹　房地產(chǎn)增值　原因不同　導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價(jià)格水平的上升，導(dǎo)致購(gòu)買力下降　需求超過(guò)供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值上升　對(duì)折現(xiàn)率的影響不同　導(dǎo)致折現(xiàn)率提高　增值一般不影響折現(xiàn)率　

　　對(duì)投資分析工作的影響（兩種方法考慮通貨膨脹）

　　允許未來(lái)的年經(jīng)營(yíng)收入和運(yùn)營(yíng)成本隨通貨膨脹分別有所增加

　　如果在收益現(xiàn)金流估算中沒(méi)有考慮通貨膨脹，則可以調(diào)低折現(xiàn)率

　　12.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV （financial netpresent value）

　　定義

　　是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和

　　實(shí)質(zhì)

　　將發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流，統(tǒng)一折算到0點(diǎn)位置，再進(jìn)行代數(shù)運(yùn)算，含義上是考慮了時(shí)間價(jià)值的利潤(rùn)指標(biāo)

　　各年凈現(xiàn)金流量相等時(shí)（A-P）

　　各年凈現(xiàn)金流量不相等時(shí)（F-P）

　　基準(zhǔn)收益率

　　反映資金時(shí)間價(jià)值的參數(shù)

　　是投資所要求的最低投資報(bào)酬率，稱最低要求收益率

　　決定因素（兩個(gè)）－資金成本和風(fēng)險(xiǎn)

　　項(xiàng)目計(jì)算期的界定n

　　開(kāi)發(fā)投資

　　出售的：開(kāi)發(fā)期＋銷售期

　　出租或自營(yíng)的：開(kāi)發(fā)期＋經(jīng)營(yíng)期

　　置業(yè)投資：

　　經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期＋經(jīng)營(yíng)期

　　判定標(biāo)準(zhǔn)

　　NPV≥0，說(shuō)明方案的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受

　　NPV＜0，說(shuō)明方案達(dá)不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受

　　【注意】NPV＝0時(shí)，項(xiàng)目是可行的

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