2015房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策講義（18）

　　5. 扣除項(xiàng)目

　　5.1 扣除項(xiàng)目的內(nèi)容（五項(xiàng)）

　　取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額

　　土地開發(fā)成本、費(fèi)用

　　建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（營(yíng)業(yè)稅及附加）

　　其它

　　5.2 關(guān)于扣除項(xiàng)目的規(guī)定

　　在土地費(fèi)用中，通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)按補(bǔ)交的土地出讓金及有關(guān)費(fèi)用作為取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　開發(fā)成本與第八章可行性研究中投資估算的項(xiàng)目基本相同

　　開發(fā)費(fèi)用，包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅

　　還可以加計(jì)20%的扣除項(xiàng)目，按土地費(fèi)用和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和計(jì)

　　5.3 按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算土增稅的情形

　　隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的

　　提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估的，又無正當(dāng)理由的

　　6. 減稅、免稅

　　納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額的20%的，如超過20%的，應(yīng)就其全部增值額計(jì)稅

　　因國家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)

　　【2006年真題】

　　納稅火建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和（ ）的，免征土地增值稅。
　　A．10％
　　B．20％
　　C．30％
　　D．40

　　【答案】B

　　7. 征收管理

　　納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)

　　納稅人在項(xiàng)目竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可以預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)

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