2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

　　【學(xué)員問題】當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？

　　【解答】這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評(píng)價(jià)。

　　衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。

　　以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，適應(yīng)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：

　?。?）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2002年1～6 月房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長(zhǎng)19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊(duì)購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場(chǎng)旺盛的需求，拉動(dòng)著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮的局面。

　?。?）存量房交易大幅增長(zhǎng)，向著房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬平方米，同上年同期相比增長(zhǎng)31%.日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場(chǎng)需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)45.3%，預(yù)計(jì)全年將超過700億元，這對(duì)拉動(dòng)投資需求，平衡供求，抑制房?jī)r(jià)過快上漲是有益的。

　?。?）商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房?jī)r(jià)上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%.從其成因來分析，主要有三個(gè)因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時(shí)性供不應(yīng)求的需求拉動(dòng)型上升。2001年上海居民的可支配收入增長(zhǎng)9.9%，而房?jī)r(jià)的增幅仍低于收入增長(zhǎng)幅度。從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。

　　通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測(cè)還會(huì)延續(xù)二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。

　　當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

　　（2）商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房?jī)A斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價(jià)位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。

　?。?）房?jī)r(jià)漲幅偏大，經(jīng)濟(jì)泡沫成分漸增。要盡力避免房?jī)r(jià)大起大落的波動(dòng)引起的震蕩。

　　從總體上看，上海10多年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還沒有出現(xiàn)過泡沫經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，個(gè)別年份曾有過房地產(chǎn)投資增幅過高、土地供應(yīng)量過大、商品房空置過多等經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象，經(jīng)過前幾年的調(diào)整，逐步走向平衡，經(jīng)濟(jì)泡沫已大為減少。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮期到來，對(duì)于促進(jìn)上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了顯著作用，來之不易，應(yīng)十分珍惜。但也應(yīng)清醒地看到泡沫增多的局部現(xiàn)象，不能掉以輕心。當(dāng)前的任務(wù)是要繼續(xù)采取行之有效的政策措施，擴(kuò)大有效需求，促進(jìn)銷售，平衡供求，適當(dāng)控制增速，消除某些隱患，平穩(wěn)發(fā)展，使繁榮期延續(xù)得更長(zhǎng)一些，為上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民居住水平的提高作出更大的貢獻(xiàn)。

　　以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請(qǐng)及時(shí)溝通、指正。

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