2015房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》沖刺復(fù)習(xí)（2）

2.0.1本條強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)包括房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的房地產(chǎn)權(quán)益。

房地產(chǎn)是物質(zhì)實(shí)體與權(quán)益的結(jié)合，依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益主要有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。物質(zhì)實(shí)體是權(quán)益的載體，而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的是其權(quán)益。同一物質(zhì)實(shí)體的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，如果附著于其上的權(quán)益不同，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不同。

本條所稱土地是指地球的表面及其上下的一定空間。本條所稱建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物是指建筑物中除了房屋以外的東西，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，例如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

本條所稱其他地上定著物是指與土地、建筑物不能分離，或雖然能夠分離，但分離后會(huì)破壞土地、建筑物的功能或完整性的物。

2.0.2本條所稱專業(yè)估價(jià)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊(cè)，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員，目前有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員兩種。

2.0.3在實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體可能既有土地也有建筑物，也可能只是它們中的某一部分，例如是土地、房屋、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施、在建工程等各種房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體的某一部分；但估價(jià)對(duì)象同時(shí)必須包括依托于該物質(zhì)實(shí)體上的具體權(quán)益。

2.0.4估價(jià)結(jié)果的期望用途，也即估價(jià)是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或何種政府行為、民事行為的需要。各種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或政府、民事行為的需要主要包括：土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（包括買賣、贈(zèng)與、抵債等）、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用拆遷補(bǔ)償、分割析產(chǎn)、拍賣底價(jià)、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產(chǎn)價(jià)值證明或記帳，企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產(chǎn)清算，住房制度改革、商品房預(yù)售和估價(jià)結(jié)論復(fù)核等。

2.0.5估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是隨意給定的，也不完全與估價(jià)作業(yè)日期相同，它需要估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。在估價(jià)之前，它說(shuō)明了估價(jià)中需要估算和判定的是哪個(gè)具體日期的客觀合理價(jià)格或價(jià)值；當(dāng)估價(jià)結(jié)果作出后，它說(shuō)明了該估價(jià)結(jié)果是在哪一個(gè)時(shí)間上的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，以便于應(yīng)用。估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，并應(yīng)精確到日。

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