2015房地產(chǎn)估價師《制度與政策》沖刺復(fù)習(xí)（2）

2.0.1本條強調(diào)了房地產(chǎn)包括房地產(chǎn)的物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的房地產(chǎn)權(quán)益。

房地產(chǎn)是物質(zhì)實體與權(quán)益的結(jié)合，依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益主要有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。物質(zhì)實體是權(quán)益的載體，而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)價值的是其權(quán)益。同一物質(zhì)實體的估價對象房地產(chǎn)，如果附著于其上的權(quán)益不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。

本條所稱土地是指地球的表面及其上下的一定空間。本條所稱建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其他活動的空間場所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物是指建筑物中除了房屋以外的東西，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，例如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

本條所稱其他地上定著物是指與土地、建筑物不能分離，或雖然能夠分離，但分離后會破壞土地、建筑物的功能或完整性的物。

2.0.2本條所稱專業(yè)估價人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員，目前有注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員兩種。

2.0.3在實際估價中，估價對象的物質(zhì)實體可能既有土地也有建筑物，也可能只是它們中的某一部分，例如是土地、房屋、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施、在建工程等各種房地產(chǎn)物質(zhì)實體的某一部分；但估價對象同時必須包括依托于該物質(zhì)實體上的具體權(quán)益。

2.0.4估價結(jié)果的期望用途，也即估價是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動或何種政府行為、民事行為的需要。各種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動或政府、民事行為的需要主要包括：土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（包括買賣、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、征用拆遷補償、分割析產(chǎn)、拍賣底價、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產(chǎn)價值證明或記帳，企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產(chǎn)清算，住房制度改革、商品房預(yù)售和估價結(jié)論復(fù)核等。

2.0.5估價時點不是隨意給定的，也不完全與估價作業(yè)日期相同，它需要估價人員根據(jù)估價目的來確定。在估價之前，它說明了估價中需要估算和判定的是哪個具體日期的客觀合理價格或價值；當(dāng)估價結(jié)果作出后，它說明了該估價結(jié)果是在哪一個時間上的客觀合理價格或價值，以便于應(yīng)用。估價時點應(yīng)采用公歷表示，并應(yīng)精確到日。

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