2015房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》復(fù)習(xí)指導(dǎo)（14）

7.4.5 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。在測(cè)算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。

7.4.6 投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是假定一旦購(gòu)買了待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，在交易時(shí)作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。

7.4.7 折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分。

7.4.8 計(jì)算中的其他問(wèn)題

在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)不應(yīng)忽略某些無(wú)形收益。如深圳市1987年12月首次公開(kāi)拍賣的一塊土地，從當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去開(kāi)發(fā)成本等所得的數(shù)額來(lái)看，價(jià)值也許不高，但由于是國(guó)內(nèi)首塊公開(kāi)拍賣的土地，購(gòu)買者一旦獲得了這塊土地，會(huì)附帶取得一些意想不到的社會(huì)效果，如隨著對(duì)這種改革開(kāi)放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對(duì)該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價(jià)格比較高是較自然的（當(dāng)時(shí)該塊土地的最后成交價(jià)是525萬(wàn)元，比政府確定的拍賣底價(jià)200萬(wàn)元高了很多）。

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