2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》重難點（5）

　　本質(zhì)4 估價有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)

　　對估價準(zhǔn)確性的認(rèn)識

　?、儆捎谛畔⒌牟煌耆c不確定，估價師只能得出近似的評估價值（誤差不可避免）。

　?、谒械墓纼r都會有誤差：評估價值＝真實價值＋誤差。

　?、酃纼r的允許誤差較大，但是應(yīng)該有合理的誤差度。

　?、芘袛喙纼r誤差，一般不與實際成交價格相比，而是與合格的估價師對同一估價對象在同一目的、同一估價時點下的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較。

　　⑤一般不會重復(fù)評估來確定誤差，而是通過考察估價師和估價機構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏，在估價過程中有無失誤，間接對其估價結(jié)果肯定或否定

　　防止出現(xiàn)較大誤差的方法——制定估價業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等

　　目前我國的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范3個：①房地產(chǎn)估價規(guī)范；②城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見；③房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見

　　不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為（ ?。?【2007年真題】
　　A．掌握的有關(guān)信息不同
　　B．作出的估價師聲明不同
　　C．估價對象狀況不同
　　D．委托人不同

　　【答案】A
　　【解析】由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價師也只能得出近擬的評估價值（估價不可避免）

　　一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。 （ ?。?007年真題】

　　【答案】√
　　【解析】判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格不見得是正常合理價格，判斷方法一般是與合格的估價師對同一估價對象在同一目的、同時估價時點下的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較。 提示：參見教材P8．

　　本質(zhì)5 既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)，但是應(yīng)該增加其科學(xué)的成分，減少其藝術(shù)的成分。

　　估價師的實踐經(jīng)驗很重要

　　影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，只通過數(shù)學(xué)公式或模型難以把握與量化

　　必須對不同估價方法的局限性進(jìn)行調(diào)整和綜合平衡，也依賴于估價師個人的綜合判斷藝術(shù)水平

　　因此估價師一般要求有一定年限以上的估價實踐經(jīng)驗

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