律師解答買賣二手房中的疑問

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　　小趙在平陽路一小區(qū)買了一套二手房，在支付完房款后發(fā)現(xiàn)，賣房人的戶口還在房屋所在地，導(dǎo)致小趙的戶口到現(xiàn)在都無法遷入。

    　律師解答：如果雙方在買賣合同中約定了戶口遷移事項，賣方戶口拒不遷出的，買方可以根據(jù)合同要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任;在合同沒有約定的情況下，賣方不遷出戶口導(dǎo)致買方相應(yīng)的權(quán)利不能實現(xiàn)，給買方造成實際損失的，買主可據(jù)此要求賣主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任以及賠償相應(yīng)損失。

　 　2 不能只聽信中介的口頭承諾

        “我通過房產(chǎn)中介看中了一套三居室，成交價為60萬元，中介公司表示，這套房最低可以貸到40萬元。我很快就簽訂了購房協(xié)議，并向中介公司支付了20萬元首付款。但是在申請銀行貸款時遇到了麻煩，按照我的還款能力和這套房子的價值，銀行只批貸15萬元，現(xiàn)在還有25萬元的缺口。”李女士遇到了煩心事。李女士再次找到中介，希望退房并要回先前支付的中介費和首付款。中介說，協(xié)議上并沒有說保證能貸到款，中介費和首付款不能退，缺口25萬元只能由自己想辦法。好不容易看上一套房子，但是就是聽信了中介公司的一面之詞，現(xiàn)在弄的自己是房子拿不到，首付的錢也要不回來。

        律師解答：銀行的實際借款未能達(dá)到預(yù)期，并不影響購房協(xié)議的成立，因沒有中介公司做過承諾的證據(jù)材料，買房人將十分被動。中介公司作為買賣中間方，旨在促成雙方的交易，買方人要合理評估自身經(jīng)濟(jì)情況和貸款實際，不能輕信對方協(xié)助貸款、提供擔(dān)保的口頭承諾，應(yīng)當(dāng)要求其出具書面承諾或?qū)懭胭彿亢贤?，以免產(chǎn)生法律風(fēng)險。

 
   　  3 買二手房應(yīng)先查驗產(chǎn)權(quán)證

　      趙先生在高新高新新房開發(fā)區(qū)內(nèi)看好了一套二手房，房好、價位也比較滿意?！拔乙罂串a(chǎn)權(quán)證，但是房主讓我先交定金，然后才能給我看產(chǎn)權(quán)證，我想咨詢一下這樣有風(fēng)險嗎?如果不是"大紅本"我可以要求退定金嗎?”趙先生不放心，想讓本報向律師求證一下。

　  　律師解答：定金是買房人在簽訂購房合同之前提供的一種擔(dān)保方式，交付定金后，如果不能簽訂購房合同，買房人將可能面臨定金不予退還的風(fēng)險。在本案例的情形下，趙先生可通過與房主擬定定金合同的方式控制法律風(fēng)險，在合同中約定，如果房主提供的“大紅本”存在真實性或已涉及抵押擔(dān)保等等問題的，房主應(yīng)雙倍返還定金。

　　  4 了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗細(xì)節(jié)

  　   小王剛參加工作沒幾年，攢了一些積蓄，打算先買一套一室一廳的二手房，和賣主談好價錢后，賣主說：“看你是個年輕人，也沒多少錢，我房子里的家具啊，電器什么的都不搬走了，全送給你了?！毙⊥跻驗檫@樣，還給賣主多加了1000塊錢，表示感謝。小王在簽合同之前還專門去房子里實地看了看，家具電器確實挺齊全的，于是就簽了合同，付了錢?？墒堑搅苏桨徇^去的時候，小王一開門就傻了眼，門窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而賣主承諾的電器更是不見蹤影。因為先前賣主只是口頭承諾，小王并沒有真憑實據(jù)。小王想問一問律師，像他這種情況，應(yīng)該怎么維權(quán)?

　　 律師解答：不管是否實際搬遷入住，如果在家具家電齊全之時房屋已經(jīng)實際交付，買方可通過追究賣方的侵權(quán)責(zé)任，甚至于追究其刑事責(zé)任的方式來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

        5 一定要了解房屋真實情況

　　楊先生很郁悶，高高興興地搬進(jìn)剛剛租下來的房子，卻發(fā)現(xiàn)房子已列入拆遷。今年1月份的時候，楊先生跟一家中介公司簽了租房合同，搬到王村南街附近的一套房子里。但是隨后他發(fā)現(xiàn)小區(qū)門口已張貼了政府拆遷公告，公告上規(guī)定楊先生所租的這套房子自公告之日后不得進(jìn)行租賃行為，這意味著楊先生馬上又要搬離新租的這套房子。讓楊先生氣憤的是，之前中介公司根本就沒有告訴過他這套房子是拆遷房。

 　   律師解答：鑒于在簽訂租房合同時中介公司存在欺詐，楊先生可先與中介公司協(xié)商退租，協(xié)商不成的，可以向有管轄權(quán)的人民法院起訴，要求撤銷合同。