2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》講義（5）

　　2．零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇

　　聲譽(yù)

　　財(cái)務(wù)能力

　　組合與位置分配

　　需要的服務(wù)

　　3．零售商業(yè)物業(yè)的租金

　　基礎(chǔ)租金（類比相當(dāng)于基本工資）

　　又稱最低租金，是業(yè)主獲得的，與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不相關(guān)的一個(gè)最低收入

　　百分比租金（類比相當(dāng)于績(jī)效工資）

　　在基礎(chǔ)租金之外收取的，以零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果為基數(shù)計(jì)算百分比的租金

　　確定平衡點(diǎn)，僅對(duì)超出某一營(yíng)業(yè)額以外的部分收取超額百分比租金

　　沒(méi)有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，隨經(jīng)營(yíng)的商品種類和經(jīng)營(yíng)方式不同有很大的差異

　　代收代繳費(fèi)用和凈租約

　　種類

　　毛租：物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括在租金中，由業(yè)主支付

　　凈租：物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用由租戶直接支付，租金僅指房屋的租金

　　凈租的形式（三種）

　　租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)

　　租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)

　　所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，都由租戶直接支付，而業(yè)主只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用

　　租金的調(diào)整

　　租期長(zhǎng)需調(diào)整

　　調(diào)整方式與寫(xiě)字樓同

　　租金調(diào)整僅針對(duì)基本租金，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用每五年或一年調(diào)整一次

　　【2007年真題】

　　下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是（ ）。
　　A．設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)
　　B．知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)
　　C．百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的
　　D．營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

　　【答案】D

　　【2007年真題】

　　零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無(wú)關(guān)的一個(gè)最低租金收入。 （ ）

　　【答案】√

　　【2005年真題】

　　某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，并當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取3％的百分比租金。當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是（ ）萬(wàn)元。
　　A．13.2
　　B．15.9
　　C．19.5
　　D．20.4

　　【答案】B
　　【解析】15＋30×3%＝15.9（萬(wàn)元）

　　4．零售商業(yè)物業(yè)的租約

　　關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途

　　限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶

　　限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店

　　營(yíng)業(yè)時(shí)間

　　公用面積的維護(hù)

　　廣告、標(biāo)志和圖形

　　折讓優(yōu)惠

　　其他條款

　　5．零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作

　　對(duì)物業(yè)的硬件設(shè)施和整個(gè)物業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行有效管理

　　進(jìn)行整個(gè)物業(yè)的市場(chǎng)宣傳與促銷活動(dòng)，并協(xié)助物業(yè)內(nèi)每一個(gè)租戶進(jìn)行市場(chǎng)推廣工作

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一與保安公司簽訂合同

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