2015房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策講義（2）

　　2.2 業(yè)主大會(huì)－決策機(jī)構(gòu)，相當(dāng)于股東大會(huì)

　　內(nèi)含

　　組成－由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成

　　地位－代表和維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益

　　數(shù)量－一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)

　　必須由業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)

　　制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

　　制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約

　　選舉或更換業(yè)主委員會(huì)成員

　　選騁和解騁物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理人

　　籌集和使用維修資金

　　改建、重建建筑物及附屬設(shè)施

　　有關(guān)共有和共同管理的其他重大事項(xiàng)

　　規(guī)定（兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：面積+人數(shù)）

　　第五項(xiàng)和第六項(xiàng)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意

　　其它事項(xiàng)，經(jīng)面積過半且人數(shù)過半業(yè)主同意

　　【2007年真題】
　　業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)氽業(yè)，需要經(jīng)（ ）同意。
　　A．業(yè)主委員會(huì)
　　B．專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主
　　C．占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主
　　D．專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主

　　【答案】D

　　【2006年真題】
　　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由（ ）制定并修改。
　　A．業(yè)主大會(huì)
　　B．業(yè)主委員會(huì)
　　C．政府物業(yè)管理部門
　　D．業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)若同

　　【答案】A

　　2.3 業(yè)主委員會(huì)－業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

　　性質(zhì)

　　是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

　　產(chǎn)生

　　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，只有一個(gè)，人數(shù)為5－11人單數(shù)

　　備案

　　業(yè)主委員會(huì)成立之日起30日內(nèi)，將情況報(bào)物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門備案

　　【2006年真題】
　　業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。 （ ）

　　【答案】x
　　【解析】選騁、解騁物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的權(quán)利

　　2.4 管理規(guī)約

　　性質(zhì)

　　由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)和管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范

　　調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)的文件（注意不是調(diào)整業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系）

　　以前叫業(yè)主公約

　　程序（兩步）

　　建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約，在銷售時(shí)向買受人明示

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，由籌備組擬定管理規(guī)約草案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過生效

　　【2006年真題】
　　業(yè)主公約是業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，因此建設(shè)單位不得制定業(yè)主公約毀者業(yè)主臨時(shí)公約。 （ ）

　　【答案】x
　　【解析】在房屋銷售之前，由建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約。

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