二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，房主毀約怎么辦

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　　案例回顧

　　房主毀約

　　合同未約定違約金

　　呂小姐最近有點(diǎn)兒煩，因?yàn)樗羧f(wàn)選才看中的一套房子，賣(mài)家臨時(shí)改變主意不想賣(mài)了。

　　前些日子，呂小姐經(jīng)人介紹，看中了一套位于仙林的房子，和房主談妥價(jià)格、簽訂協(xié)議書(shū)之后，呂小姐付給對(duì)方3萬(wàn)元作為定金。不過(guò)，由于該房的產(chǎn)權(quán)證尚在辦理，所以房子交割之事也只好緩緩再說(shuō)。令人意外的是，最近，房主陳先生告訴她，由于另一個(gè)買(mǎi)家愿意出更高的價(jià)而且是現(xiàn)金，不用等貸款，所以房子不打算賣(mài)給她了，他也愿意將定金全額退還。更讓呂小姐苦惱的是，由于當(dāng)時(shí)是熟人介紹的，所以在協(xié)議書(shū)里他們也沒(méi)有約定違約賠償?shù)南嚓P(guān)事宜。

　　律師出馬

　　毀約房主需雙倍返還定金

　　律師認(rèn)為，房主陳先生在與呂小姐簽訂購(gòu)房合同后將房屋賣(mài)予第三人，且又明確告知呂小姐將不履行購(gòu)房協(xié)議，房主已經(jīng)構(gòu)成明示預(yù)期違約。所謂的明示預(yù)期違約，也稱(chēng)明示毀約，指一方當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由，明確肯定地向另一方當(dāng)事人表示他將在履行期限到來(lái)時(shí)不履行合同。因此，呂小姐可以行使法定解除權(quán)，解除購(gòu)房協(xié)議。

　　根據(jù)《合同法》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”此外，定金必須以書(shū)面形式簽訂，且定金的總額不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%。本案中約定了定金3萬(wàn)元，雖然呂小姐未說(shuō)明房屋總價(jià)，但根據(jù)房子的市值，可以推定3萬(wàn)元定金約定合法有效。因此，呂小姐可以向人民法院提起訴訟請(qǐng)求，要求房主陳先生雙倍返還已付定金，即6萬(wàn)元。

　　其次，是關(guān)于違約金賠付部分。根據(jù)《合同法》第114條：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！边`約金是契約自由原則的體現(xiàn)，雙方必須明確書(shū)面約定。在本案例中，由于雙方未約定違約金有關(guān)事項(xiàng)，因此呂小姐不能主張違約金事項(xiàng)。

　　買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)是大事，呂小姐因?yàn)槭鞘烊私榻B就沒(méi)有約定違約賠償，是比較草率的表現(xiàn)。根據(jù)事實(shí)情況，呂小姐可以要求房主陳先生雙倍返還定金。另外，由于房主違約在先，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，呂小姐可以在主張定金返還的同時(shí)，要求房主承擔(dān)因違約行為在購(gòu)房過(guò)程中給她造成的必要性支出費(fèi)用。

　　特別提醒

　　建議違約金

　　上限為總房?jī)r(jià)20%

　　房產(chǎn)交易作為大宗商品交易，楊律師建議買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，務(wù)必對(duì)房?jī)r(jià)以及在各個(gè)交易環(huán)節(jié)所需時(shí)間、違約金額等方面做出明確的書(shū)面約定。

　　專(zhuān)家建議，對(duì)于逾期付款、逾期辦過(guò)戶(hù)及逾期交房等行為，買(mǎi)賣(mài)雙方可約定“每日按照總房?jī)r(jià)的千分之一來(lái)支付違約金”。雖然千分之一聽(tīng)起來(lái)并不高，但實(shí)際金額卻不少。例如一套100萬(wàn)元的房屋，若房主晚交房，就得以1000元/天的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。其次，違約金金額一般以總價(jià)的20%為標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于單方解除合同的情形，由于總房?jī)r(jià)的20%是法院可能支持的最高上限，故建議買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定違約金時(shí)，一般以20%為最高上限。