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二手房市場轉(zhuǎn)好,房主毀約怎么辦

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       隨著二手房市場的回暖,賣家臨時(shí)違約漲價(jià)的情況又頻繁出現(xiàn),甚至有中介公司的老總私下告訴記者:“連續(xù)降息后,我們公司有6成賣家都要求提高售價(jià),甚至有的簽約了還后悔說"賣虧了"?!倍址渴袌龀山涣縿倓傆兴棉D(zhuǎn),房主們就不淡定了,漲價(jià)之心躁動(dòng)不安,但業(yè)內(nèi)人士提醒,二手房市場到底是短期回暖還是就此回暖,還要看金九銀十的成交數(shù)據(jù),所以房主們的此種心態(tài)并不可取。

  案例回顧

  房主毀約

  合同未約定違約金

  呂小姐最近有點(diǎn)兒煩,因?yàn)樗羧f選才看中的一套房子,賣家臨時(shí)改變主意不想賣了。

  前些日子,呂小姐經(jīng)人介紹,看中了一套位于仙林的房子,和房主談妥價(jià)格、簽訂協(xié)議書之后,呂小姐付給對(duì)方3萬元作為定金。不過,由于該房的產(chǎn)權(quán)證尚在辦理,所以房子交割之事也只好緩緩再說。令人意外的是,最近,房主陳先生告訴她,由于另一個(gè)買家愿意出更高的價(jià)而且是現(xiàn)金,不用等貸款,所以房子不打算賣給她了,他也愿意將定金全額退還。更讓呂小姐苦惱的是,由于當(dāng)時(shí)是熟人介紹的,所以在協(xié)議書里他們也沒有約定違約賠償?shù)南嚓P(guān)事宜。

  律師出馬

  毀約房主需雙倍返還定金

  律師認(rèn)為,房主陳先生在與呂小姐簽訂購房合同后將房屋賣予第三人,且又明確告知呂小姐將不履行購房協(xié)議,房主已經(jīng)構(gòu)成明示預(yù)期違約。所謂的明示預(yù)期違約,也稱明示毀約,指一方當(dāng)事人無正當(dāng)理由,明確肯定地向另一方當(dāng)事人表示他將在履行期限到來時(shí)不履行合同。因此,呂小姐可以行使法定解除權(quán),解除購房協(xié)議。

  根據(jù)《合同法》第115條規(guī)定:“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?!贝送?,定金必須以書面形式簽訂,且定金的總額不得超過合同標(biāo)的的20%。本案中約定了定金3萬元,雖然呂小姐未說明房屋總價(jià),但根據(jù)房子的市值,可以推定3萬元定金約定合法有效。因此,呂小姐可以向人民法院提起訴訟請(qǐng)求,要求房主陳先生雙倍返還已付定金,即6萬元。

  其次,是關(guān)于違約金賠付部分。根據(jù)《合同法》第114條:“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”違約金是契約自由原則的體現(xiàn),雙方必須明確書面約定。在本案例中,由于雙方未約定違約金有關(guān)事項(xiàng),因此呂小姐不能主張違約金事項(xiàng)。

  買賣房產(chǎn)是大事,呂小姐因?yàn)槭鞘烊私榻B就沒有約定違約賠償,是比較草率的表現(xiàn)。根據(jù)事實(shí)情況,呂小姐可以要求房主陳先生雙倍返還定金。另外,由于房主違約在先,違反了誠實(shí)信用原則,呂小姐可以在主張定金返還的同時(shí),要求房主承擔(dān)因違約行為在購房過程中給她造成的必要性支出費(fèi)用。

  特別提醒

  建議違約金

  上限為總房價(jià)20%

  房產(chǎn)交易作為大宗商品交易,楊律師建議買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時(shí),務(wù)必對(duì)房價(jià)以及在各個(gè)交易環(huán)節(jié)所需時(shí)間、違約金額等方面做出明確的書面約定。

  專家建議,對(duì)于逾期付款、逾期辦過戶及逾期交房等行為,買賣雙方可約定“每日按照總房價(jià)的千分之一來支付違約金”。雖然千分之一聽起來并不高,但實(shí)際金額卻不少。例如一套100萬元的房屋,若房主晚交房,就得以1000元/天的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。其次,違約金金額一般以總價(jià)的20%為標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于單方解除合同的情形,由于總房價(jià)的20%是法院可能支持的最高上限,故建議買賣雙方在合同中約定違約金時(shí),一般以20%為最高上限。

發(fā)布:2007-07-06 10:26    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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