深圳一二手房屆時10個月的房產(chǎn)倒掛結束

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　　“倒掛”曾持續(xù)10個月

　　市規(guī)土委網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份深圳新房均價今年首次突破2萬元大關，創(chuàng)下年內新高。官方數(shù)據(jù)顯示，7月深圳全市范圍內新房均價為20194元/平方米，環(huán)比6月均價18959元/平方米微漲6.5%。深圳房價已經(jīng)是連續(xù)3個月保持上漲。

　　而中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，7月全市二手房成交均價為19476元/平方米。這也是繼2011年9月以來，深圳新房價格首次超過二手房價。

　　2011年9月，深圳新房價格為20028元/平方米，二手房均價20148元/平方米，一二手房價出現(xiàn)“倒掛”，并持續(xù)了10個月之久。

　　業(yè)內人士表示，去年宏觀調控持續(xù)深入，開發(fā)商銷售遇阻，開始出現(xiàn)資金壓力，于是，新盤普遍低價入市甚至降價走量。最早的是位于龍崗中心城的中?？党菄H，其作為深圳限價后首個降價的新盤，引來萬人搶購；隨后，龍華的水榭春天三期、綠景香頌、花半里、錦繡御園二期等順勢接力。而二手房市場中，小業(yè)主普遍還沒有資金壓力，并不急于拋售套現(xiàn)，反而擔心在限購政策之下，賣了以后再買不了別的房子，所以，寧愿轉售為租也不愿低價出售。如此多重因素造成了二手房價反而普遍比新房售價高的非常規(guī)現(xiàn)象，被稱為一二手房價“倒掛”。

　　新房環(huán)比漲幅高于二手房

　　7月份深圳新房環(huán)比漲幅為6.5%，而二手房漲幅僅有1.8%，漲幅的差異直接導致了持續(xù)10個月的“倒掛”終結。

　　深圳中原地產(chǎn)副總經(jīng)理賀曉麗認為，一手房供應主體是開發(fā)商，對開發(fā)商來說，手中有成百上千套房源，而二手房業(yè)主只有一套或幾套。相對一手房，二手業(yè)主是分散的，這些個體很難對市場走勢形成比較一致的判斷，個別業(yè)主的漲價行為很難擴散到整個市場。而開發(fā)商手中房源多，一旦價格波動，其影響較大。此外，從數(shù)量上講，開發(fā)商比業(yè)主少得多，漲價行為較容易擴散至整個市場。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓把深圳一二手房價之間的關系比喻為“龜兔賽跑”。她認為，一手房價“兔性十足”，之前因為調控而受到限制，一旦得到喘息機會，其速度一定會超過二手房。從一年以來房價環(huán)比波動幅度可以看出，一手房價波動幅度大多在10%以內，二手房價則多在5%以內。

　　記者從市場了解到，上半年曾經(jīng)流行的降價如今在新房市場已經(jīng)銷聲匿跡，部分樓盤有試探性的調價行為，這對二手市場有很大程度的影響，業(yè)主反價的現(xiàn)象不斷發(fā)生，而且掛牌價也有上調。

　　一位券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師稱，深圳新房價格反應速度總是先于二手房價，帶頭降也帶頭漲。在五六月份，一二手房價的“剪刀差”已經(jīng)逐步縮小，7月份更是“一躍而上”。

　　樓市或已走出底部

　　一二手房價格互動往往成為各界研判樓市走向重要的“風向標”。

　　值得注意的是，一二手房價格倒掛曾在2008年年底頻繁出現(xiàn)過，這通常是市場回調的前兆。去年年初，隨著新盤的大幅降價或低價入市，樓市一二手房價倒掛的現(xiàn)象愈發(fā)明顯。在業(yè)界看來，一二手房價格倒掛的快速蔓延意味著樓市拐點加速到來。

　　“一二手房價結束倒掛，表明深圳樓市已經(jīng)徹底走出底部，正走向全面復蘇?！?賀曉麗認為，隨著下半年高端項目的分批入市，一手房價高于二手房價的態(tài)勢將延續(xù)。

　　對此，中原地產(chǎn)撰文分析稱，在市場預期轉向之后，一系列的數(shù)據(jù)與市場表現(xiàn)說明，目前的小幅調價還在置業(yè)者能夠接受的范圍內。并且，目前的價格沒有大幅反彈，只是市場表現(xiàn)出來的一種常態(tài)格局，且根據(jù)每周價格走勢來看，價格越來越趨于平穩(wěn)，預計后市也將保持這種平穩(wěn)態(tài)勢。

　　徐楓同樣認為深圳樓市已經(jīng)脫離了底部區(qū)域，但是一二手房價“倒掛”可能仍會在下半年出現(xiàn)。上半年房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營狀況不容樂觀，近六成出現(xiàn)利潤下滑或虧損，特別是一些實力還不雄厚的開發(fā)商資金壓力會越來越大，下半年為博快速出貨回籠資金，他們的定價肯定更理性，尤其是龍華、坂田、龍崗中心城等一些新的片區(qū)更加明顯。