養(yǎng)老地產(chǎn):看上去很美的下一站

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　中國社會的老齡化趨勢越來越明顯，僅寧波60周歲以上的老年人口就已超百萬。據(jù)中國老齡科學研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預計到2030年，我國老年人的退休金總額將超7萬億元。于是，進軍“養(yǎng)老地產(chǎn)”成為在深度調(diào)控背景下，房產(chǎn)開發(fā)商謀求轉(zhuǎn)型的下一站。

　　但“養(yǎng)老地產(chǎn)”的風險大、責任重，回報的周期又很長，這讓很多企業(yè)止步不前，已經(jīng)先行一步的綠城去年建成了一個頤樂學院項目，但一直沒有實現(xiàn)盈利。綠城頤樂教育投資有限公司總經(jīng)理馮雨峰表示，頤樂學院的虧損都是由綠城集團來填補，學院一直在探索運營方式，但從目前的現(xiàn)狀來看，很難實現(xiàn)收支平衡。

　　1 百萬老人背后的“隱性剛需”

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)”概念即將有一個正式的“寧波樣本”寧波市迪賽控股集團有限公司董事長沙勇在此次住博會舉辦的2012寧波房地產(chǎn)高峰論壇上宣布，迪賽位于東錢湖畔的養(yǎng)老地產(chǎn)項目即將在明年動工(占地面積250畝)，另一個地處城西的養(yǎng)老地產(chǎn)項目也已在規(guī)劃之中。

　　沙勇做養(yǎng)老地產(chǎn)的想法始于他的親身生活體驗。“我外婆和我媽媽一起住在老房子的三樓，外婆年事已高，下不了樓，我印象最深的就是，每逢周末，得知我要去看她時，她很早就趴在窗口，盼望能夠早一點看到我”。

　　“婚后不與老人同住”成為當代年輕人的共識，而“生活在孩子附近”卻成為父母和長輩們的期盼。另外，城市里退休、即將退休的老人有存款也有固定收入，改善居住的愿望越來越強烈，記者在這幾年的住博會采訪中了解到，老年人客群所占比例呈明顯上升趨勢，于是，“養(yǎng)老地產(chǎn)”也逐漸成為房地產(chǎn)市場上的“隱性剛性需求”。

　　“孩子都成家立業(yè)了，為了不給孩子增加壓力，我們想找一個生活方便、交通便利、醫(yī)療配套健全的小區(qū)養(yǎng)老。”在此次住博會上，市民劉女士告訴記者，她和老伴關(guān)注房地產(chǎn)市場有一段時間了，這次特意到住博會選房看盤，但逛了一圈還沒有找到心儀的樓盤。“要么就是缺乏醫(yī)療配套，要么就是生活不夠便利。我們不想住老年公寓，而是想在一個有活力的小區(qū)生活，雖然白天還是需要和同齡人度過，但有年輕人的社區(qū)會有活力，也能帶給我們更多的生活樂趣。”

　　2 寧波“養(yǎng)老地產(chǎn)”的發(fā)展歷程

　　其實，早在七八年前，寧波市場上就有人試水“養(yǎng)老地產(chǎn)”。雅戈爾(600177,股吧)是寧波眾多開發(fā)商中較早進入“養(yǎng)老地產(chǎn)”領(lǐng)域的，地處鄞州的雅戈爾老年樂園于2004年2月動工建設(shè)，總建筑面積73113平方米，總投資2.2億元，并成為鄞州區(qū)的重點民生工程之一。這可以算得上寧波“養(yǎng)老地產(chǎn)”的雛形。

　　由于該項目比一般的商業(yè)住宅增加了公益性質(zhì)，因此，在拿地時獲得了政府的政策支持。但也正因為此，該項目也始終停留在“公益養(yǎng)老”的代建養(yǎng)老院的福利項目層面。

　　而據(jù)記者了解，時下不少寧波樓盤雖沒有明確養(yǎng)老地產(chǎn)概念，但在后期管理中卻明顯增加對老年人的服務，這方面綠城地產(chǎn)開了先河。

　　去年2月，綠城地產(chǎn)推出頤樂學院項目，所謂頤樂學院項目，就在普通樓盤的基礎(chǔ)上，增加一些針對老人的服務項目和措施，比如開辦一些老年講座、增加一些適宜老人的體育和文娛活動，甚至是為老年業(yè)主提供高品質(zhì)的教育產(chǎn)品老年大學課程，從而提高并改善老人的生活品質(zhì)，豐富老人的精神生活。

　　在過去的一年時間里，綠城已經(jīng)在全國范圍內(nèi)開始籌建17個頤樂學院項目，其中就包括寧波綠城皇冠花園的頤樂學院項目。另外，綠城還將頤樂學院項目的籌建納入到明年即將交付的寧波中心項目里。房地產(chǎn)軟件 房地產(chǎn)軟件 房地產(chǎn)軟件 房地產(chǎn)軟件

　　3 真正的“養(yǎng)老地產(chǎn)”是啥樣

　　在此次論壇上，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心劉美霞處長描繪了一個未來適老化住宅的樣板鞋柜的高度要達到1米，老人不用彎腰就可以拿到鞋；設(shè)置有獨立而安靜的空間，讓喜歡單獨睡眠的老人不受打擾；采光通風良好，地面材質(zhì)防滑……這個“明日之家2012”樣板房將在本月底舉辦的一場全國性的房交會上亮相。

　　論壇上，劉美霞反復強調(diào)，這套適老化住宅并不是強調(diào)老年公寓的住宅，而是強調(diào)以后每家每戶都要留出改造成適老住宅的空間和潛力。

　　沙勇的東錢湖養(yǎng)老項目也做了類似的規(guī)劃，其中最重要的一項就是保證所有樓層和房間的無障礙設(shè)計，尤其是讓擔架、輪椅順利通過。縱觀寧波此前的房產(chǎn)項目，即使加大了電梯的容量，也只是為了方便運送那些體積大的家具，壓根沒人考慮過將電梯面積按擔架的長寬來設(shè)計。

　　4 “養(yǎng)老地產(chǎn)”難在軟件配套

　　在沙勇看來，“養(yǎng)老地產(chǎn)”在硬件上的規(guī)劃并非難事，“只要多花點錢、找個好的設(shè)計公司就可以解決”。

　　難的是軟件。一個好的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項目，必然是能夠?qū)崿F(xiàn)“老有所養(yǎng)，老有所樂，老有所用”的老齡化需求的。

　　實現(xiàn)“老有所養(yǎng)”，就必須為地產(chǎn)項目配備良好的老年康復中心，解決養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)人才匱乏難題成為當務之急，“在寧波，哪怕是照顧老人的保姆，工資都要開到3000元以上，具備專業(yè)知識的護理人員更是少之又少?？祻椭行牡臉藴逝鋫涫敲績晌焕先藢晃蛔o理人員，因此，人才緊缺問題是一個亟待攻克的課題。”沙勇說。房地產(chǎn)軟件 房地產(chǎn)軟件 房地產(chǎn)軟件 房地產(chǎn)軟件

　　“寧波的老年大學年年爆滿，這說明老人們對集體生活和文化生活的渴望是非常迫切的，通過設(shè)立老年俱樂部，養(yǎng)老地產(chǎn)可以改變許多老人孤單的生活現(xiàn)狀，讓他們聚在一起找樂子；進而發(fā)掘每位老人的特長和專場，讓他們在俱樂部里發(fā)揮余熱，做更多有意義的事。”沙勇說。

　　但問題的另一方面是，“養(yǎng)老地產(chǎn)”如果要達到更深層次的“老有所樂，老有所用”，還需要建設(shè)大型的老年俱樂部等項目，這同樣也要投入巨額成本。

　　5 各路資本蜂擁“養(yǎng)老地產(chǎn)”

　　盡管迪賽位于東錢湖畔的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項目，更具有針對性和“專業(yè)性”，也比其他甬企先行了一步，但從長三角范圍來看，沙勇的東錢湖和城西項目的進度仍然慢了半拍。

　　事實上，長三角“養(yǎng)老地產(chǎn)”行動已在今年拉開大幕：4月，綠城地產(chǎn)董事長宋衛(wèi)平宣布，將重兵布陣“養(yǎng)老地產(chǎn)”項目，并先行在烏鎮(zhèn)試水養(yǎng)老地產(chǎn)，規(guī)劃用地600多畝；6月，雅達國際控股有限公司投資興建的雅達烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)園奠基動工，總投資超百億；9月，總投資將達170億元的平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)桐鄉(xiāng)項目正式啟動；10月，由胡惠康、盛小木、徐國恒等回歸浙商投資50億元、以養(yǎng)老為主題的富春永安生態(tài)休閑綜合體項目整體動工……

　　另外，中國平安、中國人壽、泰康人壽，綠城、萬科、保利，社保、紅杉、IDG……各路資本紛紛涌入這塊最被未來看好的細分市場。

　　6 “養(yǎng)老地產(chǎn)”在摸索中前行

　　雖然由于種種原因?qū)е?ldquo;養(yǎng)老地產(chǎn)”在眼下已是炙手可熱，但即使拋開軟件配套難題不談，如何贏利是所有投資者都繞不開的話題。

　　“事實上，"養(yǎng)老地產(chǎn)"的風險大、責任重，回報周期又很長，這是讓很多企業(yè)止步不前的原因。”在涉足養(yǎng)老地產(chǎn)之前已經(jīng)醞釀三年的沙勇分析說，“但老年人群體又是一個非常龐大的消費群體，據(jù)中國老齡科學研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預測到2030年我國老年人的退休金總額將達73219億元。如果運營得當，從長遠來看，它將是甬城房地產(chǎn)企業(yè)搶占細分市場、完成轉(zhuǎn)型升級的最佳領(lǐng)域。”

　　而現(xiàn)實的情況是，綠城的頤樂學院項目一直都沒有實現(xiàn)盈利，綠城頤樂教育投資有限公司總經(jīng)理馮雨峰表示，頤樂學院的虧損都是由綠城集團來負責填補，學院項目一直在探索運營方式，但從目前的現(xiàn)狀來看，很難實現(xiàn)收支平衡。

　　沙勇也坦言，東錢湖項目雖然離市區(qū)不遠，但子女探望并不是特別方便，“更合理的模式是借鑒美國的模式，在大型社區(qū)里專門開辟一塊老年社區(qū)，實現(xiàn)子女和老人在同一小區(qū)居住，但這樣一來成本將更加龐大，眼下我們還在摸索中前進。”

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