[寧夏]《銀川市物業(yè)管理條例（修訂草案）》向社會征集意見

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擬規(guī)定停車位收益70%納入專項維修資金

去年7月1日開始，銀川市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局將物業(yè)管理部分職能下放至三區(qū)政府的相關(guān)職能部門。近日，銀川市供熱物業(yè)辦出臺的《銀川市物業(yè)管理條例（修訂草案）》已通過初審，進入向社會公示征集意見階段。

除了數(shù)量由六十六變?yōu)榘耸l，本次修訂草案將我市監(jiān)管主體由市物業(yè)辦修改為轄區(qū)物業(yè)主管部門負責(zé)，更明確了街道辦事處在物業(yè)管理活動當(dāng)中的職責(zé)。

業(yè)主大會和業(yè)委會：具體操作有章可循

參照《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理條例》，本次修改對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和履職等內(nèi)容做了細化，就召開首次業(yè)主大會的程序、籌備組的人員組成、產(chǎn)生方式、履行職責(zé)、召開時間等做了詳細規(guī)定。

另一方面，針對現(xiàn)實中存在的業(yè)主委員會不能正常開展工作或者委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的情形，規(guī)定由縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門指導(dǎo)社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費來源，新增加了一個規(guī)定：可從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，不足部分可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

無物業(yè)老舊小區(qū)：成立物業(yè)管理臨時委員會

對于無物業(yè)的老舊小區(qū)，草案增加條例：不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理臨時委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)，以解決無物業(yè)管理的問題。

物業(yè)費用不足：可配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房

按照自治區(qū)條例的規(guī)定在原第二十六條增加了前期物業(yè)合同的期限，一般不得超過兩年。

考慮到目前集中建設(shè)的保障房、安置區(qū)、改造的老舊小區(qū)存在物業(yè)費用不足的情形，增加內(nèi)容：要求上述住宅小區(qū)還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，收益用于彌補物業(yè)服務(wù)費不足。物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主，不得買賣和抵押。

停車位分配：承租期限不得超兩年

針對停車位的問題，草案列出停車位的分配方式：擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)定期通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫，每次承租的期限最長不應(yīng)超過兩年。

在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

物業(yè)公司：未盡防范義務(wù)要賠償

草案對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)行為也進一步規(guī)范，增加了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生的水、電、氣、暖、有線電視等費用應(yīng)當(dāng)計入企業(yè)經(jīng)營成本，不得由業(yè)主分擔(dān)”的內(nèi)容。

同時，增加“業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到合同約定的安全防范義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主損失先行賠付。”

針對業(yè)主大會成立前后，物業(yè)企業(yè)的解聘、續(xù)聘、選聘以及新舊物業(yè)企業(yè)的交接等做了詳細的程序性規(guī)定。

停車位收益：70%納入專項維修資金

關(guān)于停車位收益，草案規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將車位場地使用費所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金。其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。

保修金：建筑總造價的百分之二

新增內(nèi)容規(guī)定：保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例，向市物業(yè)主管部門繳納物業(yè)保修金，物業(yè)在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向市物業(yè)主管部門提出物業(yè)保修金使用申請，由其委托的建筑工程質(zhì)量檢測機構(gòu)鑒定后，屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)建筑工程質(zhì)量問題的，由業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，所需費用從物業(yè)保修金中墊支。

保修期屆滿后，保修金剩余部分退回給建設(shè)單位。