09年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（一百四十一）

　　物權(quán)法解釋：第一百四十一條[建設(shè)用地使用權(quán)人支付出讓金等費用的義務(wù)]

　　第一百四十一條　建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。

　　[解釋]本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人支付出讓金等費用的義務(wù)的規(guī)定。

　　我國實行土地公有制，建設(shè)用地使用權(quán)人使用國家所有的土地，國家收取土地出讓金等費用，是國家所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。

　?。ㄒ唬?yīng)當支付土地出讓金等費用的情形

　　1．在取得建設(shè)用地使用權(quán)時，采用出讓等有償使用方式的，應(yīng)當支付出讓金等費用。土地管理法第二條第五款規(guī)定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。”第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。”城市房地產(chǎn)管理法第三條、第十五條也有同樣的規(guī)定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，劃撥取得建設(shè)用地使用權(quán)的，在取得使用權(quán)時國家不收取出讓金。

　　2．在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，通過劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當補繳出讓金。城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”此外，城市房地產(chǎn)管理法第五十條還規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。”

　?。ǘ┲Ц锻恋爻鲎尳鸬荣M用的意義

　　出讓金等費用的本質(zhì)是應(yīng)當歸國家所有的土地收益。這一本質(zhì)是由我國的土地有償使用制度決定的。在過去很長一段時期內(nèi)，國有土地是由國家以行政手段無償交給用地單位使用的。這種土地使用制度有很多弊端：（1）土地資源配置效益差，利用效率低，土地資源浪費嚴重，國家卻缺乏調(diào)節(jié)余缺的機制。（2）國有土地收益大量流失，土地收益留在了用地者的手中，國家的土地所有權(quán)虛置。（3）市場機制缺失，土地作為生產(chǎn)力要素其價值得不到正常體現(xiàn)，導(dǎo)致市場主體實際上的不平等地位。由于不同企業(yè)都從政府無償?shù)玫讲煌恢煤蛿?shù)量的土地，擁有較多土地且位置優(yōu)越的企業(yè)，與缺乏土地位置較差的企業(yè)，實際上處于不平等的競爭地位。

　　舊體制嚴重的弊端，使得實行國有土地有償使用制度，收取出讓金等費用具有了重要意義。（1）土地公有制是社會主義公有制的重要組成部分，在市場經(jīng)濟條件下，實行國有土地有償使用制度，通過收取出讓金等費用取得土地收益，才能使國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，才能真正保障社會主義公有制的主體地位。（2）土地是巨大的社會財富，而且會隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展不斷增值。國家掌握了國有土地的收益，就有足夠的財力組織社會化大生產(chǎn)，更好地實現(xiàn)社會主義國家的經(jīng)濟職能。（3）土地是基本的生產(chǎn)要素，通過收取或者補交出讓金使土地使用權(quán)進人市場，有助于形成包括消費品市場、生產(chǎn)資料市場和資金、勞動力、土地等生產(chǎn)要素市場的完整的社會主義市場體系。通過充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)的作用，合理配置土地資源，實現(xiàn)最大的土地利用效益，進而推進社會主義市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。

　?。ㄈ┎唤患{出讓金等費用的法律責(zé)任

　　正是因為交納出讓金等費用對國家和社會意義重大，法律、行政法規(guī)對不交納出讓金等費用的行為規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。例如，城市房地產(chǎn)管理法第六十六條規(guī)定，違反城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須補繳出讓金的規(guī)定的，由縣級以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地出讓金、沒收違法所得，可以并處罰款。在有出讓合同的情況下，不支付出讓金的行為同時還是一種違約行為。因此除了行政法上的責(zé)任，法律、行政法規(guī)還規(guī)定了相應(yīng)的違約責(zé)任。例如，城市房地產(chǎn)管理法第十五條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。”《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十四條規(guī)定：“土地使用者應(yīng)當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。”

　　總之，通過支付出讓金等費用，向國家上繳土地收益，是國家土地有償使用制度的重要內(nèi)容，也是土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等有關(guān)法律、行政法規(guī)中規(guī)定的法定義務(wù)。物權(quán)法第一百三十八條已經(jīng)將出讓金等費用及其支付方式列為建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的條款之一，按時、足額支付出讓金，更是建設(shè)用地使用權(quán)人的合同義務(wù)，應(yīng)當一秉誠實信用，認真履行。

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試報名時間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)課程開通