2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》習(xí)題1

　　（一）具體說明公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在成本法、收益法和假設(shè)法計(jì)算參數(shù)的選擇中分別是怎樣體現(xiàn)的。

　　【答案】

　　1．公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的定義即在公開市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格或類似含義（2分）。

　　2．成本法中的主要參數(shù)：土地取得費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、專業(yè)管理費(fèi)用、利潤率（每項(xiàng)各0.5分，共2分）。

　　3．收益法中的主要參數(shù)：潛在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、運(yùn)營費(fèi)用、資本化率（每項(xiàng)各0.5分，共2分）。

　　4．假設(shè)開發(fā)法中的主要參數(shù)：未來開發(fā)完成后的價(jià)值、建筑安裝工程費(fèi)用、利潤率（或折現(xiàn)率）、工期（每項(xiàng)各0.5分，共2分）。

　　5．以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀合理的（正常）、社會(huì)平均水平的（2分）。

　　注：1．如只答參數(shù)的不給分。

　　2．參數(shù)中答不全者視情況給分，多答者視情況給分，但每種方法參數(shù)不超過2分。

　　（二）某公司一棟辦公綜合樓于1993年10月建成。為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓。 1、2層為自營商鋪，3層以上為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評(píng)估。請(qǐng)寫出應(yīng)選用的估價(jià)方法及估價(jià)技術(shù)路線。

　　【答案】

　　1．選用成本法、收益法和市場(chǎng)比較法中的任兩種（2分）（答一種方法給1分）。

　　2．將兩種估價(jià)方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價(jià)值（2分）。

　　3．收益法、市場(chǎng)比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評(píng)估（2分）。

　　4．答①：選用成本法時(shí)，地價(jià)構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金。

　　答②：評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)條件的價(jià)值，然后扣除需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。

　　答③：說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價(jià)值（3分）。

　　5．收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)（1分）。

　?。ㄈ┠痴Ｉa(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km．土地面積7672㎡；自用生產(chǎn)車間建筑面積3300㎡，辦公樓建筑面積l050㎡，臨街商業(yè)用房建筑面積580㎡，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)開發(fā)效益。請(qǐng)問：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料？

　　【答案】

　　1．現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（實(shí)物、區(qū)域和權(quán)益）資料（1.5分）。

　　2．規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）（1分）。

　　3．該地區(qū)居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況（或發(fā)展趨勢(shì)）（或租金、售價(jià)水平）（或經(jīng)營期的現(xiàn)金流）資料（1.5分）。

　　4．該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用（或建造成本費(fèi)用）（1分）。

　　5．相關(guān)稅費(fèi)（0.5分）。

　　6．貸款利率（0.5分）。

　　7．該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平（1分）。

　　8．該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用（1分）。

　　9．市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用（1分）。

　　10．該地區(qū)土地出讓金（地價(jià)）的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)（1分）

　　注：多答合理的可給分

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