2015年房地產估價師《理論與方法》：市場價格

　　6.2.2市場價格

　　市場價格是某種房地產在市場上的一般、平均價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果（平均數、中位數或眾數）

　　市場價格與成交價格的異同

　　市場價格是成交價格（已經發(fā)生的），但不是個別的具體的價格，而是一種類型的平均價格

　　6.2.3理論價格

　　是在經濟學假設的經濟人的行為和預期是理性，或者真實需求與供給相等的條件下形成的價格

　　可以用價值、內在價值、自然價值、自然價格等表示

　　【辯析】市場價格和理論價格

　　市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格

　　理論價格是一種完美狀態(tài)下的價格，則市場價格是一種長期正常狀態(tài)下的平均價格

　　正常情況下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動

　　但在投機需求帶領或非理性預期下，市場價格可能會較長時間脫離理論價格

　　【辨析】成交價格、市場價格與理論價格的關系

　　一般地說，成交價格圍繞著市場價格上下波動，市場價格又圍繞著理論價格上下波動

　　個體價格－類型平均價格－理想狀態(tài)下價格

　　房地產估價是評估房地產的市場價格

　　6.2.4評估價值

　　評估價值是指估價師通過估價活動而得出的估價對象的價值

　　根據不同的評估方法，評估價值有不同的稱謂

　　市場法－比準價格

　　成本法－積算價格

　　收益法－收益價格

　　評估價值不是事實，但有可能成為成交價格

　　一個良好的評估價值＝正常成交價格＝市場價格

　　同一宗房地產，不同的估價師評估出的價值一般不同，但彼此之間的差異會在合理的誤差范圍內

　　【辯析】比準價格、積算價格、收益價格

　　表現

　　收益法測算出的傾向于最高買價，趨向于理論價格

　　成本法測算出的傾向于最低賣價

　　市場法測算出的傾向于成交價格，趨向于市場價格

　　正常市場情況下三種價格之間的關系

　　比準價格與收益價格基本一致

　　房地產泡沫情況下

　　比準價格大大高于收益價格

　　租金售價比

　　市場不景氣情況下

　　積算價格大大高于比準價格或收益價格

　　【2006年真題】

　　下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是（ 　）。

　　A．在房地產市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時， 積算價格低于收益價格

　　B．在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

　　C．在房地產市場不景氣時，積算價格（未扣除經濟折舊）大大高于比準價格或收益價格

　　D．比準價格傾向于成交價格， 積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

　　【答案】C

　　【解析】A正常市場狀態(tài)下，比準價格與收益價格基本一致

　　B市場存在泡沫時，比準價格大于收益價格

　　D收益法測算出的傾向于最高買價，成本法測算出的傾向于最低賣價，市場法測算出的傾向于成交價格

　　【2005年真題】

　　當用成本法求得的價值大大高于用市場法或 收益法求得的價值時，說明房地產市場不景氣。（ ?。?/p>

　　【答案】√

　　【解析】積算價格大大高于比準價格或收益價格，說明市場不景氣

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