房地產(chǎn)估價師案例分析的題型與復(fù)習(xí)方法

　　（一）房地產(chǎn)估價師案例分析的題型

　　1.問答題

　　問答題一共有3個小題，每題10分，共30分，問答題所涉及的內(nèi)容為房地產(chǎn)估價的形體、估價的原則、估價的目的、估價對象的介定以及其特點、估價事件的確定、價值內(nèi)涵（價值定義）、估價的技術(shù)路徑、估價方法的顯用、估價實算過程，估價方法應(yīng)用時關(guān)鍵參數(shù)的選取市場變化對估價的影響，拆遷估價或解壓特定問題以及不同用途房地產(chǎn)估價一系列相關(guān)問題。這些問題涉及都是對我們估價案例分析的問答題、單選題所涉及的內(nèi)容，

　　針對問答題所注意的問題：

　?。?）理清思絡(luò)；（2）找出依據(jù)；（3）答出要理。

　　2.單項選擇題

　　共10題，每題2分，共20分，單項選擇題涉及的考試內(nèi)容主要有房地產(chǎn)估價的依據(jù)及使用的法律（法規(guī)、條例、規(guī)范、估價指導(dǎo)意見）、估價的目的、估價的原則、估價方法的顯用、估價時點的確定、價值內(nèi)涵（價值定義）、估價對象的介定以及其特點、估價的技術(shù)路線、房地產(chǎn)估價方法的顯用，以及估價測算的過程，估價方法在任用過程中應(yīng)注意的問題以及估價方法在運用過程中關(guān)鍵參數(shù)的顯用，市場變化對估價結(jié)構(gòu)的影響、拆遷估價、解壓估價一系列特定的問題，還包括房地產(chǎn)估價的一系列問題的處理，

　　針對單項選擇題所注意的問題：

　?。?）首先找出依據(jù)；（2）只能選擇出一個最佳答案；

　　3.指錯題

　　要求：估價結(jié)果報告或估價技術(shù)報告存在多處報告，每指出一項錯誤得3分，指出13處得全分40分，提醒本題答題處只有13處錯誤，指明每一個錯誤要求寫在對應(yīng)的序號后，如果未將指明的錯誤內(nèi)容寫在序號后面則按空格處理。

　　涉及的內(nèi)容：房地產(chǎn)估價相關(guān)法律法規(guī)條例、房地產(chǎn)估價規(guī)范、房地主拆遷房屋指導(dǎo)意見、房地產(chǎn)抵押指導(dǎo)意見、房地產(chǎn)估價理論方法。

　　針對指錯題所注意的問題：

　　仔細閱讀報告，然后對錯誤項的錯誤程度進行排序和依次填予1～13空格處，值得注意的是很多考生做指錯題并不是指不出錯誤，而是因為大體方法不正確。

　　表現(xiàn)在：（1）考生雖然指出了許多錯誤，其中有很多都是正確答案，甚至有的考生在所做的答案中也包括的13個正確答案，但因為在13個序號后面的有效答案中存在較多的不正確答案導(dǎo)致得分較低。

　?。?）考生把一個正確答案的內(nèi)容分成2個或多個答案的位置，一般來說一個答案分為幾個序號類型，

　?。?）考生把本書2個或多個答案的內(nèi)容寫在一個序號后，或者一個答案的位置上是錯誤的。

　　（4）考生雖然指出了錯誤之處，但因錯誤的理由表述不正確（或者表述錯誤）也有可能失分。針對以上情況結(jié)合指錯題的答題要求和評分標(biāo)準(zhǔn)建議考生采取余下措施，提醒考生將估價報告中的錯誤在草稿紙上一一列出。根據(jù)錯誤嚴重性進行排序，然后用不同顏色的筆標(biāo)出，根據(jù)錯誤的程度進行排序，將錯誤嚴重的自己有把握的（特別是以前考試中熟悉的類似性錯誤）排在前面，然后依次寫入答題紙13個序號中，且一個序號對應(yīng)一個答案。以確保答案的準(zhǔn)確性高。二是要清楚物價報告錯誤之處主要集中在物價技術(shù)報告，一般來說物價技術(shù)報告中項占60%或者70%以上，而估價技術(shù)報告中錯誤主要集中在估價測算過程。

　　三是考生在估價對象中已經(jīng)找出的三項錯誤甚至是四項錯誤時，就不必將估價對象乘余內(nèi)容仔細閱讀了。考生如果發(fā)生估價報告中有個別因素分析內(nèi)容，而且篇幅較長，則可以跳過這三部分的內(nèi)容以便節(jié)省時間來選找其他內(nèi)容存在的錯誤，一般來說我們在技術(shù)估價報告中應(yīng)該有四大分析，如果個別因素分析時間較長，一般來說我們會先越過這些部分，這些部分存在較少，如果是個別因素分析就可以詳細的介紹，同時也介紹估價對象的個別情況，自身的食物狀況。另外需要注意個別因素注意的文字全面估價報告結(jié)果中估價對象概括

　?。?）考生在按照自己的理解或判斷而指出的錯誤項后，要對照估價報告常見錯誤總結(jié)，理一步核實指錯的準(zhǔn)確性和是否存在的錯誤，核實完畢后在抄落到答題紙上去，

　　4.改錯題

　　要求指出并改正報告片段中的錯誤，然后改正這個錯誤，本題10分，針對改錯題，特別提醒考生錯誤之處不超過4處，后面應(yīng)由前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算做錯誤。如果將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣0.5分，一般來說改錯題所涉及的內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)估價方法應(yīng)用中的估價測算過程（市場法、收益法、成本法、價值開發(fā)法）一般我們從歷年的考試卷來分析的話改錯題所考的方法基本上是這四大方法占多數(shù)，并且是這四大方法特別計算分式的內(nèi)容要注意，這些計算公式構(gòu)成項目，例如成本法由哪些項目構(gòu)成，收益法的計算收益由哪些部分構(gòu)成，同時毛收益是哪部分構(gòu)成的。同時每一項的計算也要正確，假設(shè)開發(fā)方的扣除項目是哪些項目。

　　一般來說在做改錯題時，在在答題時要注意結(jié)合房地產(chǎn)估價方法找出價格構(gòu)成缺項和多余項，收益法中特別像資本化率如何確定，確定的依據(jù)足不足，使用的參數(shù)是否正確。這些錯誤都需要改正不光要指出來而且來需要改正，如果改正改錯了也得不到分。一般說來改錯題是分數(shù)較大的題，得分也比較困難，改錯題主要對估價方法運用中的計算錯誤進行改正，因此考生在做改錯題時應(yīng)注意以下問題：

　　一是考生要對照房地產(chǎn)估價理論方法的相應(yīng)內(nèi)容，找不出不同之處，如果發(fā)現(xiàn)露項，特別是計算公式的構(gòu)成項或者是缺項就直接判斷存在錯誤，并依附教材進行改正，一旦改錯集中用的是比較法，比較法的計算過程就對照房地產(chǎn)估價理論與方法教材上的比較法它所介紹的比較法操作過程這樣的算法，對照試卷上的內(nèi)容如果發(fā)現(xiàn)不一致的內(nèi)容就可能是錯誤的。

　　二是考生發(fā)現(xiàn)估價方法運用過程中存在計算錯誤應(yīng)依據(jù)教材及有關(guān)規(guī)定規(guī)范進行改正，比較法交易情況的修正在分母上面，交易日期的修正采用直接比較的則在分子上，房地產(chǎn)狀況修正采用直接比較法在分母上這樣一個過程。如果是采用四大因素交易情況、交易日期、個別因素、修正因素，只有交易日期在是分子上修正，其他三項都是在他母上修正。

　　那么特別要注意，根據(jù)規(guī)范或教材的要求找出錯誤所在，進行修正。

　　具體要求，要計算中采用比較法的時候，規(guī)范中規(guī)定單項修正不得超過20%，如果超過20%的為錯誤的，要指出來， 綜合修正不得超過30%，這也要指出來，根據(jù)規(guī)范和教材，房地產(chǎn)估價的方法的要求進行改錯，發(fā)現(xiàn)錯誤、改正錯誤。

　　第三，考生要特別注意，后面應(yīng)用前面的計算的結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。

　　第四，考生要清楚，改錯題一般只有3~4項錯誤，不要隨意猜想，就題干來看，每改錯一處倒扣0.5分，盡自己的能力找出確定性錯誤的指出來。

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