房地產(chǎn)項目定位的系統(tǒng)

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為什么策劃公司做的項目定位你覺得不夠好用？哪怕是很牛的策劃公司？

為什么自己營銷部門做的項目定位，在操作中總會感覺有些銜接不暢，營銷設計工程系統(tǒng)在后繼工作中總有些相互抱怨？哪怕是營銷系統(tǒng)專業(yè)性很強。

為什么定位報告有時需要反復以至于延誤戰(zhàn)機？

不論是策劃公司，還是營銷部門自身，我們發(fā)現(xiàn)，他們從市場角度入手，通過細分目標客戶群的需求分析，去尋找項目定位應有的市場空間，甚至于策劃出一個很新的、有沖擊力或者吸引力的概念。于是提出項目定位的結(jié)論。事實上，這僅僅完成了項目定位的第一個部分，當然也是最基礎(chǔ)的部分：市場可行性。

但我們發(fā)現(xiàn)，建立在市場可行性基礎(chǔ)上的項目定位報告，有時候會招到來自設計、工程、物業(yè)管理或者其它各個專業(yè)系統(tǒng)的質(zhì)疑或者反對。有一個項目定位，提出以水城概念打造出當?shù)厥袌霆氁粺o二的市場競爭力，戶戶臨水，碼頭游艇，精彩無比，人人激動。但是，設計、工程提出缺少水源的問題，而物業(yè)管理更提出在缺少水源的條件下未來水城的管理問題，使這一思路和概念無法實現(xiàn)，于是整個定位只能重新思考。這是為什么？是沒有考慮技術(shù)可行性。技術(shù)可行性是導致項目定位覺得不夠好用或者工作流程中銜接不暢的主要原因之一。這在項目定位的實踐過程中非常常見。

千萬不能忘記，我們做項目的最終的目的是獲得效益。當然包括社會效益和經(jīng)濟效益。當你面臨多個項目開發(fā)時，一邊開發(fā)一邊再拿土地，你于是會感覺到現(xiàn)金流的巨大壓力，也會感受到項目盡早收獲的更大渴望。你必須在項目開發(fā)前期去預測你的收益，以及現(xiàn)金流出和流入情況，并以此作為評判項目定位的關(guān)鍵指標。你會發(fā)現(xiàn)，滿足市場可行性，并且技術(shù)可行性同樣滿足的項目定位，其未來的收益不一定特別理想，而且可能資金峰值會給你非常的壓力。于是，經(jīng)濟可行性成為最后需要平衡的關(guān)鍵問題。特別是當你打算與基金合作時，基金只關(guān)心三個問題：我投多少錢，什么時候可以收回，最后我賺多少錢。這同樣是總經(jīng)理必須關(guān)心的問題。

于是，項目定位的市場可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性形成一個系統(tǒng)論。而項目定位的系統(tǒng)論決定項目定位本身的非單一專業(yè)屬性，即不是單獨的策劃公司或者營銷系統(tǒng)所能完全解決的，它一定需要涉及到項目成功需要涉及的各個專業(yè)體系。于是，項目定位建立在系統(tǒng)專業(yè)統(tǒng)籌基礎(chǔ)上的組織屬性和管理屬性，很清晰地擺在案頭需要解決。我們需要建立專項組織管控體系，以保證系統(tǒng)作戰(zhàn)的推進，否則，營銷、設計、工程、成本、財務之間的協(xié)同作戰(zhàn)，就變成一句空話，這在大量的企業(yè)中普遍存在。

只有當你站在企業(yè)經(jīng)營的層面，以總經(jīng)理的視野思考和推進的項目定位，基于三個可行性的項目定位，才能夠提出真正不但出彩，而且在企業(yè)內(nèi)部可以很順暢地輸入到具體設計和施工程序，并且滿足企業(yè)經(jīng)營項目最終的獲利目的項目定位，并且為項目開發(fā)爭取更多的時間，爭取更早地回流現(xiàn)金。

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