房地產(chǎn)項目計劃的作用與要求

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1.項目計劃的作用

房地產(chǎn)項目計劃是項目管理的一大職能，又是項目實施過程中的一個極為重要的環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)項目管理中具有十分重要的作用。

(1) 通過房地產(chǎn)項目計劃可分析研究項目的投資、工期、質(zhì)量和效益的總目標能否實現(xiàn)，以及各目標之間能否相互協(xié)調(diào)。在計劃的過程中，如果發(fā)現(xiàn)總目標的實現(xiàn)確有困難，或現(xiàn)目標中的費用、工期、質(zhì)量要求不能協(xié)調(diào)平衡，應(yīng)及時修正總目標，或修改技術(shù)方案、改進技術(shù)設(shè)計，甚至可能要取消某些項目活動，以保證各目標的平衡。因此，項目計劃又是對項目構(gòu)思、項目目標設(shè)計、項目技術(shù)方案設(shè)計的更為詳細的誰過程。

(2) 房地產(chǎn)項目計劃既是對項目目標實現(xiàn)的方法、措施和過程的安排，又是對項目目標的分解過程。項目計劃結(jié)果是許多畫外細、更具體的目標的組合，它們將被作為各級組織的責(zé)任加以落實，以保證項目總目標的順利實現(xiàn)。項目實施過程中，前階段的項目計劃常常又是后階段計劃（或中間決策）的依據(jù)。

(3) 房地產(chǎn)項目計劃是實施的指南和實施控制的依據(jù)。經(jīng)批準后的計劃文件是項目的工作指南，可作為對實施過程進行監(jiān)督、跟蹤和診斷的依據(jù)，作為實施者評價和獎勵的依據(jù)，作為檢驗和評價成果的。因此，在項目實施過程中，必須貫徹招待。如果沒有計劃，項目控制工作就推動了依據(jù)，推動了意義。在現(xiàn)代房地產(chǎn)項目中，沒有周密的項目計劃，或計劃得不到完整的貫徹，則項目不可能取得成功。

2.項目計劃的要求

房地產(chǎn)項目計劃作為一個重要的項目實施環(huán)節(jié)，在項目實施過程中起著承上啟下的作用，必須防止項目計劃的失誤或失敗。因此，房地產(chǎn)項目計劃有較為特殊的要求：

(1) 必須按照批準的項目總目標、總?cè)蝿?wù)作詳細的計劃。計劃顯保證實現(xiàn)總目標而作的各種安排，所以目標是計劃的靈魂，計劃人員首先必須詳細地分析目標，弄清任務(wù)的性質(zhì)和地位，然后進行詳細計劃。如果對目標和任務(wù)理解有誤（或不完全）都會導(dǎo)致計劃的失誤。項目的業(yè)主和上層管理者應(yīng)使項目目標、計劃過程、計劃的前提條件透明，以方便和簡化計劃工作。

(2) 項目計劃必須符合實際，主要體現(xiàn)在：

1) 符合環(huán)境條件。項目計劃會受到許多環(huán)境因素的制約，如場地限制、當(dāng)?shù)貧夂驐l件、市場供應(yīng)能力、運輸條件、人力、自然資源、現(xiàn)存尋醫(yī)的、基礎(chǔ)設(shè)施等。項目計劃必須充分考慮這些環(huán)境因素的影響，以最大限度地利用當(dāng)?shù)匾延械馁Y源條件。因此，大量的環(huán)境調(diào)查和充分利用調(diào)查結(jié)果，是制定正確計劃的前提條件。

2) 符合客觀規(guī)律。項目本身的客觀規(guī)律性，要求在項目的實施過程中，應(yīng)按項目的規(guī)模、復(fù)雜程序、質(zhì)量標準、項目活動的邏輯性等作具體計劃，不能過于強調(diào)壓縮項目或項目活動的工期和費用 來達到苛刻的項目的目標要求。在計劃選擇結(jié)構(gòu)特點、技術(shù)、性質(zhì)、地區(qū)、時間較近的同類項目，掌握該該項目的準確信息，了解該項目的特殊問題，如失誤、技術(shù)難點、重點，不正常狀況等方面的經(jīng)驗教訓(xùn)，充分利用以往同類項目的資料。