房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的作用與要求

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1.項(xiàng)目計(jì)劃的作用

房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃是項(xiàng)目管理的一大職能，又是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的一個(gè)極為重要的環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中具有十分重要的作用。

(1) 通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃可分析研究項(xiàng)目的投資、工期、質(zhì)量和效益的總目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，以及各目標(biāo)之間能否相互協(xié)調(diào)。在計(jì)劃的過(guò)程中，如果發(fā)現(xiàn)總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)確有困難，或現(xiàn)目標(biāo)中的費(fèi)用、工期、質(zhì)量要求不能協(xié)調(diào)平衡，應(yīng)及時(shí)修正總目標(biāo)，或修改技術(shù)方案、改進(jìn)技術(shù)設(shè)計(jì)，甚至可能要取消某些項(xiàng)目活動(dòng)，以保證各目標(biāo)的平衡。因此，項(xiàng)目計(jì)劃又是對(duì)項(xiàng)目構(gòu)思、項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目技術(shù)方案設(shè)計(jì)的更為詳細(xì)的誰(shuí)過(guò)程。

(2) 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃既是對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法、措施和過(guò)程的安排，又是對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的分解過(guò)程。項(xiàng)目計(jì)劃結(jié)果是許多畫(huà)外細(xì)、更具體的目標(biāo)的組合，它們將被作為各級(jí)組織的責(zé)任加以落實(shí)，以保證項(xiàng)目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，前階段的項(xiàng)目計(jì)劃常常又是后階段計(jì)劃（或中間決策）的依據(jù)。

(3) 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃是實(shí)施的指南和實(shí)施控制的依據(jù)。經(jīng)批準(zhǔn)后的計(jì)劃文件是項(xiàng)目的工作指南，可作為對(duì)實(shí)施過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督、跟蹤和診斷的依據(jù)，作為實(shí)施者評(píng)價(jià)和獎(jiǎng)勵(lì)的依據(jù)，作為檢驗(yàn)和評(píng)價(jià)成果的。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，必須貫徹招待。如果沒(méi)有計(jì)劃，項(xiàng)目控制工作就推動(dòng)了依據(jù)，推動(dòng)了意義。在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目中，沒(méi)有周密的項(xiàng)目計(jì)劃，或計(jì)劃得不到完整的貫徹，則項(xiàng)目不可能取得成功。

2.項(xiàng)目計(jì)劃的要求

房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃作為一個(gè)重要的項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中起著承上啟下的作用，必須防止項(xiàng)目計(jì)劃的失誤或失敗。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃有較為特殊的要求：

(1) 必須按照批準(zhǔn)的項(xiàng)目總目標(biāo)、總?cè)蝿?wù)作詳細(xì)的計(jì)劃。計(jì)劃顯保證實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)而作的各種安排，所以目標(biāo)是計(jì)劃的靈魂，計(jì)劃人員首先必須詳細(xì)地分析目標(biāo)，弄清任務(wù)的性質(zhì)和地位，然后進(jìn)行詳細(xì)計(jì)劃。如果對(duì)目標(biāo)和任務(wù)理解有誤（或不完全）都會(huì)導(dǎo)致計(jì)劃的失誤。項(xiàng)目的業(yè)主和上層管理者應(yīng)使項(xiàng)目目標(biāo)、計(jì)劃過(guò)程、計(jì)劃的前提條件透明，以方便和簡(jiǎn)化計(jì)劃工作。

(2) 項(xiàng)目計(jì)劃必須符合實(shí)際，主要體現(xiàn)在：

1) 符合環(huán)境條件。項(xiàng)目計(jì)劃會(huì)受到許多環(huán)境因素的制約，如場(chǎng)地限制、當(dāng)?shù)貧夂驐l件、市場(chǎng)供應(yīng)能力、運(yùn)輸條件、人力、自然資源、現(xiàn)存尋醫(yī)的、基礎(chǔ)設(shè)施等。項(xiàng)目計(jì)劃必須充分考慮這些環(huán)境因素的影響，以最大限度地利用當(dāng)?shù)匾延械馁Y源條件。因此，大量的環(huán)境調(diào)查和充分利用調(diào)查結(jié)果，是制定正確計(jì)劃的前提條件。

2) 符合客觀規(guī)律。項(xiàng)目本身的客觀規(guī)律性，要求在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)按項(xiàng)目的規(guī)模、復(fù)雜程序、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目活動(dòng)的邏輯性等作具體計(jì)劃，不能過(guò)于強(qiáng)調(diào)壓縮項(xiàng)目或項(xiàng)目活動(dòng)的工期和費(fèi)用 來(lái)達(dá)到苛刻的項(xiàng)目的目標(biāo)要求。在計(jì)劃選擇結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、技術(shù)、性質(zhì)、地區(qū)、時(shí)間較近的同類(lèi)項(xiàng)目，掌握該該項(xiàng)目的準(zhǔn)確信息，了解該項(xiàng)目的特殊問(wèn)題，如失誤、技術(shù)難點(diǎn)、重點(diǎn)，不正常狀況等方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，充分利用以往同類(lèi)項(xiàng)目的資料。