美國房地產(chǎn)估價(jià)（MAI）體系及方法之收益法

　　一、美國房地產(chǎn)評(píng)估中的收益法美國房地產(chǎn)估價(jià)中，收益法包括兩種基本方法：直接資本化法（Direct capitalization）和報(bào)酬資本化法（Yield capitalization）。

　　（一）直接資本化法

　　1、直接資本化法的定義及公式直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年度的純收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉蓴?shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　直接資本化法的基本公式：V＝I／R式中，V——房地產(chǎn)價(jià)值。

　　I——未來某一年度的純收益。在實(shí)際估價(jià)中，通常使用第一年度的純收益。

　　R——綜合資本化率。綜合資本化率是未來某一年度純收益和市場(chǎng)價(jià)格的比率。

　　2、直接資本化法的適用條件

　?。?）評(píng)估房地產(chǎn)已處于穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)房地產(chǎn)在剛剛建成時(shí)，其最初的租金會(huì)低于同類型的房地產(chǎn)，經(jīng)過一定時(shí)間的經(jīng)營(yíng)，租金漸漸上升，達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)，這時(shí)候采用的租金才具有一定的代表性和可比性。

　?。?）市場(chǎng)上存在大量包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、收益、費(fèi)用、物業(yè)性質(zhì)和區(qū)位條件等特征都相似的可比案例。

　　3、資本化率的求取方法資本化率是未來某一年收益和市場(chǎng)價(jià)格的比率，沒有財(cái)務(wù)上的特殊含義。

　?。?）從比較案例的銷售資料中直接計(jì)算R，即市場(chǎng)提取法求取資本化率最好的方法是市場(chǎng)提取法。即選取多宗特征與估價(jià)對(duì)象相似的可比案例，估價(jià)師用每宗房地產(chǎn)的凈運(yùn)營(yíng)收益除以售價(jià)，從而得到估價(jià)對(duì)象的綜合資本化率。在應(yīng)用中，需要注意：

　　①比較案例的性質(zhì)、用途與估價(jià)對(duì)象相類似，并處于同一供需圈中。

　?、诠纼r(jià)對(duì)象與比較案例采用的數(shù)據(jù)必須保持一致性。如都使用第一年的凈收益作為比較對(duì)象、收益中的收入和費(fèi)用采用一致的求取過程。

　?、郾容^案例中的房地產(chǎn)價(jià)格必須能夠反映市場(chǎng)條件。

　?、苋绻杀确康禺a(chǎn)與估價(jià)對(duì)象之間存在差異需要調(diào)整的話，這種調(diào)整應(yīng)當(dāng)與計(jì)算綜合資本化率的過程相分離，并且應(yīng)當(dāng)建立在市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上。

　　（2）投資組合方法——用抵押貸款和自有資金計(jì)算R美國大多數(shù)房地產(chǎn)都是用自有資金和借貸資金購買的。綜合資本化率必須能滿足這兩種投資對(duì)市場(chǎng)投資回報(bào)的要求。因此可以用投資組合的方法計(jì)算R.這種方法類似于國內(nèi)的復(fù)合投資收益率法按照公式可以求取估價(jià)對(duì)象的綜合資本化率：綜合資本化率＝貸款占房地產(chǎn)總投資額的比例×抵押貸款常數(shù)＋自有資金占房地產(chǎn)總投資額的比例×權(quán)益資本化率

　?。?）投資組合方法——用土地和建筑物分離的方法計(jì)算R（band of investment techniques-land and building）

　　與第二種方法類似，但按照房地產(chǎn)實(shí)體（土地或建筑物）來劃分房地產(chǎn)。

　　按照公式求取估價(jià)對(duì)象的綜合資本化率：綜合資本化率＝土地價(jià)值占房地產(chǎn)總價(jià)值的比例×土地資本化率＋建筑物價(jià)值占房地產(chǎn)總價(jià)值的比例×建筑物資本化率

　?。?）保險(xiǎn)商法（underwriter's method）——從債務(wù)償還公式求取。

　　應(yīng)用公式R＝DCR×RM×M式中，DCR——償債備付率，即凈收益與年貸款本息償還額的比例。

　　BM——抵押貸款常數(shù)，年貸款本息償還額與貸款值比例。

　　M——貸款占房地產(chǎn)總投資額的比例在美國，房地產(chǎn)貸款人往往利用償債備付率作為限制因素來控制貸款，以保證本金的安全，因此通過市場(chǎng)調(diào)查可以得到償債備付率。用償債備付率乘以抵押貸款常數(shù)再乘以貸款占房地產(chǎn)總投資額的比例，可以求出。

　　（二）報(bào)酬資本化法

　　1、定義及公式報(bào)酬資本化法是使用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將未來的收益 （包括租金收益和轉(zhuǎn)售收益）折算為現(xiàn)值的方法。

　　2.步驟應(yīng)用報(bào)酬資本化法，估價(jià)師要選擇合適的持有期，預(yù)測(cè)所有未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，同時(shí)選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將現(xiàn)金流量折現(xiàn)為現(xiàn)值。

　　計(jì)算現(xiàn)金流時(shí)，所采用的現(xiàn)金流包括兩個(gè)部分，即：定期的現(xiàn)金流收益和持有期期末房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售價(jià)值。

　　定期的現(xiàn)金流收益是估價(jià)對(duì)象出租或使用帶來的凈收益。

　　轉(zhuǎn)售價(jià)值是指房地產(chǎn)在持有期期末出售時(shí)，交易價(jià)格與交易費(fèi)用之間的凈差。在實(shí)踐中，估價(jià)師可以通過市場(chǎng)分析，根據(jù)估價(jià)對(duì)象租金的變化，預(yù)測(cè)持有期末下一年度的純收益，通過直接資本化法求出估價(jià)對(duì)象的轉(zhuǎn)售價(jià)值；也可以通過市場(chǎng)價(jià)值變化趨勢(shì)分析目前市場(chǎng)價(jià)值與持有期期末市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系，計(jì)算轉(zhuǎn)售價(jià)值。

　　3、投資報(bào)酬率的求取方法（Yield Rate）

　　投資報(bào)酬率即折現(xiàn)率，是與內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。

　　理論上，投資報(bào)酬率是安全利率＋通貨膨脹率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。實(shí)踐中，由于量化各種風(fēng)險(xiǎn)帶來的變化值比較困難，估價(jià)師在實(shí)踐中一般不使用該方法。

　　估價(jià)師主要通過以下方法求取折現(xiàn)率：

　　（1）預(yù)測(cè)凈租金和房地產(chǎn)價(jià)值變化趨勢(shì)，利用資本化率求取投資報(bào)酬率。

　　資本化率和投資報(bào)酬率存在一定關(guān)系，分析凈收益和市場(chǎng)價(jià)值變化趨勢(shì)，根據(jù)市場(chǎng)上提取到的資本化率，可以求出投資報(bào)酬率。

　　（2）對(duì)市場(chǎng)參與者的預(yù)期進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)來求取投資報(bào)酬率。

　　美國的一些專業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)定期進(jìn)行調(diào)查，并將預(yù)期投資報(bào)酬率、綜合資本化率、權(quán)益資本化率等數(shù)據(jù)定期公布。估價(jià)師可以利用這些數(shù)據(jù)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)特性求取報(bào)酬率。

　?。?）運(yùn)用歷史資料，分析房地產(chǎn)的投資報(bào)酬率與其他投資報(bào)酬率之間的關(guān)系，驗(yàn)證已確定的投資報(bào)酬率的合理性。

　　首先利用歷史數(shù)據(jù)，確定資本市場(chǎng)報(bào)酬率和房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)酬率的差值，接著利用統(tǒng)計(jì)資料，獲得當(dāng)前資本市場(chǎng)報(bào)酬率，用當(dāng)前資本市場(chǎng)報(bào)酬率加上差值求出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)酬率。這種方法一般用來驗(yàn)證其他方法確定的報(bào)酬率是否合理。

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