房地產(chǎn)估價師復習資料：房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

對于“開發(fā)-持有出租-出售”模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設投資在開發(fā)項目竣工投入使用后轉為固定資產(chǎn)投資，接下來的出租經(jīng)營活動又會產(chǎn)生營業(yè)成本和運營費用（含維修保養(yǎng)費用），并通過房地產(chǎn)租賃收入得以回收。

房地產(chǎn)置業(yè)投資如果屬于增值型投資即采用“購買一更新改造一出售”模式時，其投資與成本特點與“開發(fā)一銷售”模式相似。如果采用“購買一持有出租”或“購買一裝修改造一持有出租出售”模式時，其投資與成本特點與“開發(fā)持有出租一出售”模式相似。

1.開發(fā)項目總投資

開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用；經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉資金。

2.開發(fā)產(chǎn)品成本

開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。

3.營業(yè)成本

營業(yè)成本又稱經(jīng)營成本，是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。

4.期間費用

開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務費用。

5.運營費用

運營費用是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費用支出，包括期間費用（銷售費用、管理費用、財務費用）、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)服務費、大修基金等。

責任編輯：芊墨

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發(fā)布：2007-07-10 11:39 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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