房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料：房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

對于“開發(fā)-持有出租-出售”模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)項(xiàng)目竣工投入使用后轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)投資，接下來的出租經(jīng)營活動(dòng)又會(huì)產(chǎn)生營業(yè)成本和運(yùn)營費(fèi)用（含維修保養(yǎng)費(fèi)用），并通過房地產(chǎn)租賃收入得以回收。

房地產(chǎn)置業(yè)投資如果屬于增值型投資即采用“購買一更新改造一出售”模式時(shí)，其投資與成本特點(diǎn)與“開發(fā)一銷售”模式相似。如果采用“購買一持有出租”或“購買一裝修改造一持有出租出售”模式時(shí)，其投資與成本特點(diǎn)與“開發(fā)持有出租一出售”模式相似。

1.開發(fā)項(xiàng)目總投資

開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用；經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。

2.開發(fā)產(chǎn)品成本

開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。

3.營業(yè)成本

營業(yè)成本又稱經(jīng)營成本，是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

4.期間費(fèi)用

開發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

5.運(yùn)營費(fèi)用

運(yùn)營費(fèi)用是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費(fèi)用支出，包括期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、大修基金等。

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