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房地產(chǎn)估價師:案例分析解題思路

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  一、綜述:

  1、問答:考估價的基本事項(xiàng),估價目的、對象、時點(diǎn)(市場變化對估價結(jié)果的影響),價值內(nèi)涵,技術(shù)路線,方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題(如參數(shù)應(yīng)選取客觀值,計(jì)算折舊時應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命)等。

  2、單選:考適用法律、適用方法、估價時點(diǎn)、價值內(nèi)涵。

  3、挑錯:考對估價的一般要求,對報(bào)告的熟悉程度,基本原理的一般應(yīng)用,估價方法掌握。

  4、改錯:考估價方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。

  第一節(jié):問答及單選題:問答題答題技巧:

  1、解決的辦法是:仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的,他的思路是怎樣的。順著它的思路走,才能解決問題。

  2、另外,問答題一般每題都有3~5個小點(diǎn),在數(shù)量上也要有個底。

  3、條理清楚,論點(diǎn)突出,明顯4、結(jié)構(gòu)清晰:

  一、 房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線:確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。

  1、什么是技術(shù)路線?路線的三個方面

  ① 價格內(nèi)涵,由目的確定② 估價思路,由原則原理確定③ 估價方法,由估價對象房地產(chǎn)的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。

  2、技術(shù)路線與估價要求事項(xiàng)的關(guān)系?

  ①與估價方法:每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。

  ②與估價對象:估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。

 ?、叟c估價目的:目的決定內(nèi)涵,從而決定路線。對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的價值標(biāo)準(zhǔn)及估價方法均有影響。

  ※ a、估價對象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關(guān)系。

  b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法,有不同技術(shù)路線。

  d、估價對象狀況(①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉

  房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn))

 ?、芘c估價時點(diǎn):估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性和時效性。估價對象在不同的時點(diǎn)狀態(tài)是不同的。

 ?、菖c估價原則:技術(shù)路線反映價格形成過程,估價原則體現(xiàn)了價格形成原理,因而制定路線要遵守估價原則。

 ?、抟陨细黜?xiàng)在確定技術(shù)路線時要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。

  3、估價路線的確定過程:

 ?、?確定估價的基本事項(xiàng)(對象、目的、時點(diǎn));

 ?、?確定價格內(nèi)涵(一定要先說清楚);

 ?、?選擇適宜方法、途徑

 ?、?方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方

  二、價格解釋對價格有爭議、疑惑

 ?。▽煞N正確結(jié)果分別解釋)哪些是影響價格的因素?

  從因素入手

 ?、?目的不同,價格類型不同;

  ② 時點(diǎn)不同,價格不同。(動態(tài)價格)〈市場環(huán)境、供求狀況均要變;估價對象也會變化>〈期限、成新、房地產(chǎn)狀況〉;

  ③ 交易狀況是否變化〈權(quán)力束在限制約束下,交易狀況不同〉;

 ?、?估價原則〈是否改變用途,最高最佳使用、違章建筑、臨時建筑〉;

  ⑤ 估價方法〈兩個機(jī)構(gòu)評估,不同方法產(chǎn)生價格差異〉

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發(fā)布:2007-07-13 10:28    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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