09年房地產估價師輔導：物權法解釋（十六）

　　物權法解釋：第十六條[不動產登記簿效力及其管理機構]

　　第十六條　不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

　　不動產登記簿由登記機構管理。

　　[解釋]本條是關于不動產登記簿效力以及管理機構的規(guī)定。

　　前文已述不動產登記簿的幾個特征。在本法確立了不動產物權登記生效的原則之后，不動產登記簿就自然應當成為不動產物權的法律根據，這是不動產物權公示原則的當然體現(xiàn)，也是保障物權變動安全的必要手段。本條第一款的規(guī)定，在民法學上一般稱為權利正確性推定原則，即在不動產登記簿上記載某人享有某項物權時，推定該人享有該項權利，其權利的內容也以不動產登記簿上的記載為準。在建立不動產登記制度的情況下，不動產登一記成為不動產物權制度的基礎。不動產登記簿所記載的權利的正確性推定效力對客觀、公正的不動產交易秩序的建立有著極為重要的意義。

　　不動產登記簿記載的權利和事實上的權利應當是一致的，法律也要求登記機構正確履行職責，如實記載登記事項，但是由于現(xiàn)實經濟生活的復雜性，也會產生兩者不相符合的情形。在實際生活中，由于當事人自己的過錯或者由于登記機關的過錯，可能會出現(xiàn)登記的權利和事實上的權利不一致的情況。因此，規(guī)定不動產登記簿的推定正確效力，對實現(xiàn)不動產物權變動中的客觀公正有十分重要的意義，正因為登記簿有此效力，第三人依據登記簿的取得才受到法律的保護，交易的安全才有了保障。由此可見，法律規(guī)定物權的歸屬和內容以不動產登記簿為根據，目的就是從國家公信力的角度對物權相對人的利益進行保護，從而建立一個能以客觀標準衡量的公正的經濟秩序，這也是物權公示原則的價值和要求。法律在為建立公正安全的交易秩序而保護相對人利益的同時，也為可能的事實權利人提供了異議登記、更正登記等救濟手段。

　　本條的這一規(guī)定，是建立不動產登記制度的各國普遍承認的原則。如德國民法典規(guī)定，在土地登記簿中為了某人登記一項權利的，應推定此人享有該項權利。在土地登記簿中注銷一項權利的，應推定該項權利不復存在。為有利于根據法律行為取得一項權利或者取得該項權利上的權利的人，土地登記簿中所記載的內容應視為是正確的，對其正確性提出的異議已進行登記的或者取得人明知其為不正確的除外。瑞士民法典規(guī)定，出于善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護。我國臺灣地區(qū)“土地法”規(guī)定，“依本法所為之登記，有絕對效力”。

　　特別提示，不動產登記并不是買賣合同的生效要件，而是其履行行為的組成部分。同時還規(guī)定，“土地使用者與他人簽訂土地使用權轉讓合同后，未辦理土地使用權變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同，并依法辦理了土地使用權變更登記手續(xù)的，土地使用權應由辦理土地使用權變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。”轉讓方（即出讓人）因其過錯使得買受人不能取得土地使用權的，要承擔違約責任。顯然，土地使用權未辦理轉讓登記并不影響合同的約束力：最高人民法院《關于適用燈中華人民共和國合同法、若干問題的解釋》規(guī)定，依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。

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