09年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（十六）

　　物權(quán)法解釋：第十六條[不動產(chǎn)登記簿效力及其管理機(jī)構(gòu)]

　　第十六條　不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

　　不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

　　[解釋]本條是關(guān)于不動產(chǎn)登記簿效力以及管理機(jī)構(gòu)的規(guī)定。

　　前文已述不動產(chǎn)登記簿的幾個特征。在本法確立了不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的原則之后，不動產(chǎn)登記簿就自然應(yīng)當(dāng)成為不動產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)，這是不動產(chǎn)物權(quán)公示原則的當(dāng)然體現(xiàn)，也是保障物權(quán)變動安全的必要手段。本條第一款的規(guī)定，在民法學(xué)上一般稱為權(quán)利正確性推定原則，即在不動產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時，推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利，其權(quán)利的內(nèi)容也以不動產(chǎn)登記簿上的記載為準(zhǔn)。在建立不動產(chǎn)登記制度的情況下，不動產(chǎn)登一記成為不動產(chǎn)物權(quán)制度的基礎(chǔ)。不動產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利的正確性推定效力對客觀、公正的不動產(chǎn)交易秩序的建立有著極為重要的意義。

　　不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利和事實(shí)上的權(quán)利應(yīng)當(dāng)是一致的，法律也要求登記機(jī)構(gòu)正確履行職責(zé)，如實(shí)記載登記事項(xiàng)，但是由于現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活的復(fù)雜性，也會產(chǎn)生兩者不相符合的情形。在實(shí)際生活中，由于當(dāng)事人自己的過錯或者由于登記機(jī)關(guān)的過錯，可能會出現(xiàn)登記的權(quán)利和事實(shí)上的權(quán)利不一致的情況。因此，規(guī)定不動產(chǎn)登記簿的推定正確效力，對實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)變動中的客觀公正有十分重要的意義，正因?yàn)榈怯洸居写诵Я?，第三人依?jù)登記簿的取得才受到法律的保護(hù)，交易的安全才有了保障。由此可見，法律規(guī)定物權(quán)的歸屬和內(nèi)容以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)，目的就是從國家公信力的角度對物權(quán)相對人的利益進(jìn)行保護(hù)，從而建立一個能以客觀標(biāo)準(zhǔn)衡量的公正的經(jīng)濟(jì)秩序，這也是物權(quán)公示原則的價值和要求。法律在為建立公正安全的交易秩序而保護(hù)相對人利益的同時，也為可能的事實(shí)權(quán)利人提供了異議登記、更正登記等救濟(jì)手段。

　　本條的這一規(guī)定，是建立不動產(chǎn)登記制度的各國普遍承認(rèn)的原則。如德國民法典規(guī)定，在土地登記簿中為了某人登記一項(xiàng)權(quán)利的，應(yīng)推定此人享有該項(xiàng)權(quán)利。在土地登記簿中注銷一項(xiàng)權(quán)利的，應(yīng)推定該項(xiàng)權(quán)利不復(fù)存在。為有利于根據(jù)法律行為取得一項(xiàng)權(quán)利或者取得該項(xiàng)權(quán)利上的權(quán)利的人，土地登記簿中所記載的內(nèi)容應(yīng)視為是正確的，對其正確性提出的異議已進(jìn)行登記的或者取得人明知其為不正確的除外。瑞士民法典規(guī)定，出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)。我國臺灣地區(qū)“土地法”規(guī)定，“依本法所為之登記，有絕對效力”。

　　特別提示，不動產(chǎn)登記并不是買賣合同的生效要件，而是其履行行為的組成部分。同時還規(guī)定，“土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”轉(zhuǎn)讓方（即出讓人）因其過錯使得買受人不能取得土地使用權(quán)的，要承擔(dān)違約責(zé)任。顯然，土地使用權(quán)未辦理轉(zhuǎn)讓登記并不影響合同的約束力：最高人民法院《關(guān)于適用燈中華人民共和國合同法、若干問題的解釋》規(guī)定，依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。

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